＜住宅購入で絶対に後悔したくない人のための賃貸併用住宅ガイド＞
家を買うときには「夢や希望」ばかりではなく、返済や家族の将来設計など様々な「不安」が頭をよぎるもの。そのほとんどは、「お金」の不安といえます。
住宅購入で後悔したくない人のために。この記事では、これらの不安を限りなく解消できる「持ち家」でも「賃貸」でもない第三の選択肢「賃貸併用住宅」について、メリット・デメリットをできる限り、分かりやすくお伝えしていきます。
［2022.8.21更新］
目次
- 1｜「持ち家」VS「賃貸」論争を解決する選択肢『賃貸併用住宅』
- 2｜賃貸併用住宅ってどんなもの？
- 3｜賃貸併用住宅を選ぶメリットとは
- 4｜賃貸併用住宅のデメリット
- 5｜賃貸併用住宅で後悔しないために知っておくべき注意点とは
- 6｜賃貸併用住宅はどんな人に向いているのか
- 7｜賃貸併用住宅を建てるべき理由とは
- 8｜賃貸併用住宅を購入する前に重要なライフプランニング
- 9｜5,000万円以上得するマイホームのしくみ
- 10｜ 賃貸併用住宅を建てる際の建築会社選び
- 11｜ 住宅ローンで建てる賃貸併用住宅「BANK’S HOME」とは
- 12｜ 賃貸併用住宅の資金計画から建物完成までの流れ
- 13｜ 失敗しない入居者募集と賃貸管理、家賃保証とは
- 14｜ 賃貸併用住宅の経費計上のポイントとは
1｜「持ち家」VS「賃貸」論争を解決する選択肢『賃貸併用住宅』
人生における住まいの選択肢を考える際に必ず出てくるのが、「持ち家」VS「賃貸」論争。
そもそも、誰もが将来的に収入不安があるからこそ、よりリスクの低いほうを選択したいという思いがこの論争につながっていると考えられます。
1-1 持ち家と賃貸でお得なのはどっちなのか
持ち家と賃貸の50年間の総額を比較してみると、単純比較ではありますが、約800万円持ち家のほうがお得であるという結果になります。
ただし、賃貸の場合は家族状況により賃貸の安い家への住み替えで節約も可能なため、実際の住居費総額はあまり変わらないと言えます。
1-2 住宅ローン破綻への不安が「持ち家」志向を低下させている
総務省の「住宅・土地統計調査」をみると、20代後半から40代以下の持ち家率が低下傾向にあり、持ち家志向の低下がみられます。
今までの日本であれば、資産が残る「持ち家派」が圧倒的に多かったはずなのに、「賃貸派」が増えている理由はいったい何なのでしょうか。
上の図は、住宅ローンを扱う住宅金融支援機構のコールセンターに寄せられた、コロナウイルス関連の相談件数の推移です。2020年2月が15件だったのに対し、3月は229件、4月1,387件、5月2,265件と驚異的なペースで増加していることがわかります。
持ち家にするか、一生賃貸を選択するか、どちらを選択するにしても将来的な収入不安はあり、さらにコロナウイルスによる家計状況悪化により、住宅ローンを払えない不安を感じている方が急増していることを物語っています。
1-3 住居費以外にもさまざまな支出が必要
ご家族の幸せな人生設計をしていくにあたっては、住居費以外にも子どもの教育資金や老後の生活資金など、さまざまな支出も考える必要があります。
①教育資金
教育資金は、子ども1人当たり1,000万円から2,000万円かかるといわれています。大学まで卒業させたいのか、いつからいつまでが公立で、いつから私立に通わせるのかによっても大きくその費用は変わってきます。
②老後の生活資金
最近、老後資金2,000万円問題が話題にもなりましたが、これは年金以外の収入がなくなった際に、年金だけでは不足する金額を指しています。
さらに「ゆとりある老後の生活費」として考えた場合は、老後の貯蓄額は、65歳時点で約3,200万円ほどにもなってきます。
1-4 お金の不安を解消するマイホーム「賃貸併用住宅」
マイホームを購入することで「将来のお金に対する不安」が解決されるとすれば、賃貸ではなく、持ち家を選択することに迷いはなくなるのではないでしょうか？
つまり、「持ち家」VS「賃貸」論争の結論は、第3の選択肢である『賃貸併用住宅』なのです。
人生100年時代における大きな住居費を限りなく抑えることを可能にするのが、持ち家でも賃貸でもない「第三の住まいの選択肢」、賃貸併用住宅。これから住宅購入を考える方に、ぜひ知っておいていただきたい選択肢なのです。
関連記事：「持ち家」と「賃貸」、結局どっちが得なの？
関連記事：ずっと賃貸だと老後に後悔する!? 長期の視点で考える住まい選びのポイントとは
2｜賃貸併用住宅ってどんなもの？
「賃貸併用住宅」という言葉、知っていてもあまり身近に感じることがないものかもしれません。
このガイドの目的の１つに、賃貸併用住宅という住まいの選択肢が、実はみなさんが思っているよりも身近なものだと知っていただきたいという思いがあります。
賃貸併用住宅とは、住宅の一部に賃貸部分をプラスした建物。
大きく分けて２つの種類があり、いわゆるオーナールームインといわれる賃貸部分の大きなものと、自宅と賃貸部分が50%ずつのものにわけられます。
家賃収入があることで、豊かな暮らしや夢が叶えらえる住宅として注目されています。
賃貸併用住宅には、大きく分けて２つの種類があります。
2-1 オーナールームインの賃貸物件
ひとつは、一般的に知られている賃貸併用住宅。例えば、３階建てをつくって、1階と2階部分を賃貸にし、3階部分を自宅にするというもの。いわゆるオーナールームインの賃貸物件のことです。
この場合、賃貸部分の面積が、全体建築面積の2/3になることから、賃料収入が多く得られるというメリットがあります。一方で、資金調達（借入方法）がアパートローンになってしまいます。
１つ目の賃貸併用住宅を実現できる人は、地主（もともと土地を所有している人）や、富裕層（自己資金を多く用意できる人）に限られてきます。そのため、賃貸併用住宅と聞くと、自分ごととして捉えられない人が多い一因になっています。
2-2 マイホーム（自宅部分）を50％、賃貸部分を50％とする住宅
２つ目の賃貸併用住宅とは、マイホーム（自宅部分）を50％、賃貸部分を50％とする住宅です。二世帯分の住宅を1棟とすることで、隣の賃貸部分に住む入居者から、家賃を得ることができる住宅プランです。
オーナールームインの賃貸併用住宅との大きな違いは、資金調達（借入方法）が住宅ローンで行なえるところ。
安い金利で、長期間借り入れることができる住宅ローンを使って、土地の購入費用から全体の建築費用まで、最低限の自己資金で実現できる賃貸併用住宅です。
住宅ローンで建てることが可能な賃貸併用住宅であれば、地主でも富裕層でもない一般層の人でも「お金を育む家」を手にすることができます。
あなたの現在のお仕事で得ている年収以外に、自宅が家賃収入を生み出すという、まさに夢のマイホーム。
同じ世帯年収でも、この住まいの買い方や仕組みを「知っているか知らないか」で、人生が大きく変わります。
3｜賃貸併用住宅を選ぶメリットとは
それでは、通常のマイホーム取得ではなく賃貸併用住宅を選ぶべきメリットを、見ていきましょう。
3-1 生涯住居費を一番少なくする唯一の方法
賃貸併用住宅の最大のメリットは、ご自身（または配偶者）の収入で返済できる範囲で住宅ローンを活用して、二世帯分の住宅資産を手に入れられること。生涯支出の30～40％にもなるという住居費を、家賃収入で補うことができます。
3-2 住宅ローンで、住宅資産が手に入る
日本における住宅ローンという仕組みは、最も金利が安く、どんなローンよりも借入れ易い、資産家でない私たちにとって、唯一無二の素晴らしい制度。
同時に２つの住宅資産（自宅と賃貸部分）を「自己資金が少なくても」「最も安い金利」で手に入れることができるのは、賃貸併用住宅しかありません。
3-3 驚くほど低リスクな方法
そもそも住宅ローンには審査があり、給与所得で返済できる金額しか貸してもらえません。
基本的には給与所得で返済可能な借入金額で、それに加えて家賃収入が入ってきます。そのため、万が一給与所得だけで返済が難しくなっても、他に「家賃」収入があるので返済不能となる確率が極めて低くなるのです。
3-4 数千万円も所得差が生まれる
持ち家のみを建築した家庭と、賃貸併用住宅を建築した家庭とを比較した場合、住宅ローンの返済期間である３５年間だけをみても、得られる収入に数千万円単位で違いが出てきます。同じ世帯年収でも、より豊かな暮らしが実現できる可能性が高いといえます。
3-5 老後資金3,000万円が貯まる
賃貸部分も自宅と同じ品質（デザイン・空間）を確保している賃貸なら、3LDKで相場10万円程度の家賃を、35年間の家賃収入を平均して30％ ダウンさせて手堅く7万円／月とした場合でも、貯蓄型の保険など手堅い運用をするだけで、老後資金3,000万円という貯蓄が実現します。
3-6 レジャー費も増やせる
資産に余裕ができることで、節約する上では真っ先に削られるレジャー費などに予算がまわせます。家族でのキャンプや海外旅行など、心豊かな人生を歩むためには必要なことにお金を使うことができます。
3-7 引越しを余儀なくされてもダブルインカムが可能
転勤や転職などで引越しをしなければならなくなったと分かった時に、すぐ住宅ローンを組んでいる金融機関に「正直に」相談すれば、「やむを得ない事情で」引越しをする際に「貸しはがし（一括返済を求める）」ことはまずあり得ません。
きちんと手続きをふんで、家賃収入の範囲内で引越し先を探せば、返済不能リスクはより低減することになるので安心です。
3-8 住宅ローン返済後も、副収入（家賃）が生まれ続ける
住宅ローンを完済した後も、修繕工事は必要になるものの、賃料収入は生まれ続けます。
賃貸併用住宅の家賃を６万円／月とした場合、それだけで老後の生活費の年金不足分をカバー出来てしまうことになります。
3-9 ライフスタイルの変化に応じて様々な使い方が可能
賃貸併用住宅として入居者に貸すだけでなく、二世帯住宅として使う、ローン完済後にすべて賃貸にまわす、子どもへ資産として残す、など様々な形で使うことが可能です。
3-10 売却時にも有利
万が一購入した賃貸併用住宅を売却したいという状況になった場合にも、中古とはいえ、住宅ローンが使え、市場での希少性もあるので、普通の持ち家よりは有利に売れる可能性が高いという強みがあります。
3-11 万が一の時はローン返済不要
住宅ローンでは団体信用生命保険（通称：団信）に加入することになるので、自分が万が一死亡した際も、残されたご家族はローンの残債を負担することなく、購入した家に住み続けることができます。
住宅ローンを払い続けるだけのマイホームに比べて、これだけのメリットのある賃貸併用住宅。家を購入する際には、ぜひとも選択肢の1つとして考えてみる価値があることが、お分かりいただけると思います。
4｜賃貸併用住宅のデメリット
賃貸併用住宅のメリットをたくさん挙げてきましたが、では、デメリットはどんなところでしょうか？
失敗事例などをみながら、「一般的に言われている賃貸併用住宅の失敗やデメリット」を把握していただくことはもちろん、「どう対策すれば、それを回避できるのか」についてお伝えしていきます。
4-1 借入金が多くなる
自分の居住部分に加えて別世帯の居住部分も用意するとなると、必要な坪数は増えます。建自分の家族が住むだけのマイホームを建てる場合と比較して、土地代と建築費用が拡大します。
＜対策と考え方＞
購入金額が大きくなっても、毎月のキャッシュフローと所有資産にメリットを感じられれば、「デメリットではない」ともいえます。
特に、土地から購入する場合には、あなたの世帯年収で借入ができる「適正な住宅ローンの借入限度額」はいくらか相談することが大切です。
そのうえで、現在の賃料よりも、少額の住宅ローン返済で「自分自身の住宅資産」が得られるならば、十分メリットがあります。
4-2 プライバシーの確保
戸建住宅と比べて、賃貸併用住宅の場合には隣（壁の向こう）に、他人が住むという宿命があります。
「音の問題＝遮音性能」については特に注意が必要なポイントです。
＜対策と考え方＞
賃貸併用住宅を始める前は、必ず建築会社へ遮音性能についての確認や、その工法で建てたOB顧客の声をきかせてもらうなどし、プライバシー確保のための工夫や実績を確認してから始めるようにしましょう。
4-3 空室期間は住宅ローンの返済負担が大きい
賃貸併用住宅には、家賃収入をローン返済に充てられるというメリットがありますが、裏を返せば、入居者が不在の空室期間はその家賃収入がなくなるため自己負担になります。
下図は、野村総合研究所による「日本の空き家数と空室率」の予測値です。ご覧のように、2033年には空室率が30％を超え、空き家数は2166万戸になるという予測になっています。
＜対策と考え方＞
空室期間をつくらないために必要なことは、「入居者」に選ばれ続けること。そのために、建物のデザインや空間、性能などの差別化が大切になってきます。
おススメしたいのは、あなたが「住みたい」と思える「場所」「間取り・デザイン・性能」の物件をつくること。あなたと同じような家族構成の方が入居者ターゲットなので、あなたが選んだ立地や間取りには必ず需要があるということになるからです。
4-4 売却しづらい
収益物件として見ると、自宅部分は家賃収入がないため収益性は低く、利回りも低くなってしまうため、通常の一棟アパートなどより安値になります。賃貸物件（投資物件）が欲しい人にとっては「自宅部分が邪魔」になってしまいます。
＜対策と考え方＞
「アパートローンでしか建てられない賃貸併用住宅」や「オーナー住居と賃貸部分の間取りが違う賃貸併用住宅」は、さけるのが賢明です。
しかし、ここでお勧めしている「住宅ローンで購入できる賃貸併用住宅で入居ターゲットも同じ」という物件であれば、前項で説明したように、逆に需要が高い物件になります。
同じ賃貸併用住宅でも、ローンの組み方や間取りによって、出口戦略にも大きな差が生まれてきます。
5｜賃貸併用住宅で後悔しないために知っておくべき注意点とは
賃貸併用住宅は、マイホームを持ちながらも家賃収入をローン返済に充てられるという非常に優秀な不動産活用手段のひとつです。
もちろん長所と短所の両方があり、例えば賃貸を併用しているため、普通のマイホームよりも自由度は下がり、不動産投資の成功事例ほど収益を生み出すわけではないため、“どっちつかず“なポジションと捉えられることもあります。
一方で、不動産投資は年収や属性に条件が多く、とてもハードルが高い投資で、手を出せる人が少ないのが現実です。賃貸併用住宅は、マイホームも欲しいし不動産投資や不動産活用にも興味がある！しかし、リスクも高い不動産投資をすることには抵抗があるという人にとっては最適解といっても過言ではないでしょう。
とは言え、建てれば儲かるといった甘い話は世の中にはなく、事前に勉強して準備を整えておくことが肝要となります。
以下は、注意点として知っておくべき5つのポイントです。
①賃貸適地を考える
②原状回復コストについて知っておく
③入居者からの苦情に対する心構えを持つ
④空室期間はローンの負担額が重くなることを意識する
⑤間取りのデメリットを把握する
空室を作らない工夫を専門家に相談しつつ、質の高い賃貸併用住宅を作り上げれば、賃貸経営は怖くありません。
マイホームを検討している方、不動産活用や不動産投資に興味がある方は、賃貸併用住宅も視野に入れて検討してみる価値はあると思います。
関連記事：賃貸併用住宅の落とし穴！～後悔しないために知っておくべき５つの注意点～
関連記事：賃貸併用住宅は危険？リスクをきちんと知ることで後悔しない家づくりを
6｜賃貸併用住宅はどんな人に向いているのか
賃貸併用住宅は、どのような人に向いているのでしょうか。逆に、向いていない人はどんな人でしょうか。
【賃貸併用住宅が向いている人】
①住宅購入で絶対に損をしたくない人
②住宅購入をしたいが将来的なお金に不安がある人
③将来的に二世帯での住宅利用を考えている人
④実家や土地を相続された人
【賃貸併用住宅が向かない人】
①自宅は絶対に戸建てが良い人
②将来的にお金の不安が無い人
③借金を絶対にしたくない人
どちらのタイプが良い・悪いではありません。
「賃貸併用住宅という住まいの選択肢」があることを知っていただいた上で、自分の家族に合うか、合わないかを決めていただければ良いのです。
7｜賃貸併用住宅を建てるべき理由とは
年齢が若いうちは、自分の人生（時間）に限りがあるなんて意識しながら生活をしている人はほとんどいないと思います。しかし、人生100年時代とはいえ、いつかは人生の終わりを迎えます。
限られた「時間」をいかに有効に使えるかは、大きな課題ではないでしょうか？
賃貸併用住宅という住まいの選択肢は、低金利の住宅ローンを活用して、自分自身の住宅資産＝持ち家を得て、賃貸部分から家賃収入＝副収入が得られる唯一無二の住宅購入方法です。
賃貸併用住宅を建てる場所によって家賃収入は変わりますが、毎月10万円程度の家賃収入は確保できる場所がほとんどだと思います。
仮に、賃貸に家賃を払って住んでいるご家族が、今の仕事の収入だけでは生活に余裕がなくなって副業を始めたとします。同じ10万円を稼ぐのに、どれくらい時間を消費することになるでしょうか。
時給1,500円稼げるとして、1日8時間働いて1万2,000円ですから、月に8日以上働かなくては10万円の副収入を得ることはできません。年間で100日もの時間を消費する計算になります。
ほぼ休みなしの毎日で、家族や友人との時間や、趣味や旅行に費やせる時間はごくわずかになってしまいます。
自分の時間を本当に大切にしたいことに使うためにも、この賃貸併用住宅という選択肢を考えてみてください。
8｜賃貸併用住宅を購入する前に重要なライフプランニング
賃貸併用住宅が魅力的と思った方も、やっぱり戸建マイホームがいいと思っている方も、今すぐに家を買ってはいけません！
マイホーム購入は、大多数の方にとって、人生における最大の買い物です。
たとえば設計図を用意せずに家の建築を始めたら、メチャクチャなものになってしまいますね？ でも、人生のことになると、老後までの具体的な人生設計（ライフプランニング）をしたことがない方が非常に多いのが現状です。
BANK’S HOMEでは、提携しているファイナンシャルプランナー（住宅財産プランナー）が皆様の「不安」を「見える化」する無料サービスをおこなっていますので、ぜひ利用してみてください。
・住宅財産プランナーとは
住宅購入を決める前に、人生設計（ライフプランニング）相談する相手がファイナンシャルプランナーであれば誰でも良いかというと、そうではないこともあります。
多くの住宅メーカーでのファイナンシャルプランナーによる無料相談は、住居費（そのハウスメーカーで家を買うための予算）を捻出することが、アドバイスの目的になっていることが多いのです。
そのことは、住宅ローン破綻予備軍を増やす結果にもつながりかねません。
住宅財産プランナー協会（略して、住財ＦＰ）は、お金の専門家であるファイナンシャルプランナー（略して、ＦＰ）が本来の知識・経験を「住まい」を通じてお客様のために活かしていく団体です。
マイホームを購入するために過剰な節約をアドバイスするのとは真逆の発想で、住宅購入を通じて、同じ世帯年収でもより豊かな人生設計とその実現をお手伝いする「お金のかかりつけ医」となってサポートし続けてくれます。
下の図は、戸建注文住宅を購入した場合のシミュレーションの一例です。多角的かつ長期的な設計図（ライフプラン）があって、初めてあなたの夢や希望が叶う可能性が高まるといえます。
ライフプランを作成せずに人生を過ごすのは、海図やコンパスを持たずに大海原へ航海に出ることと同じ。遭難する可能性や、目的地にたどり着かない可能性が高くなることは想像に難くありません。
相談する前は面倒だと思っても、相談した後は、必ずスッキリできますので、ぜひライフプランを作成してみることをおすすめします。
関連記事：お金の専門家に相談しよう！～ 幸せを実現するための設計図 ～
9｜5,000万円以上得するマイホームのしくみ
賃貸併用住宅という住まいの選択肢が、戸建住宅を購入するよりも「5,000万円以上得する」という根拠についてご説明していきましょう。
これはあくまでも「お金」で得をするという意味で、戸建住宅よりも賃貸併用住宅を購入するほうが「精神的な満足」や「幸せ」を得られるという意味ではありません。賃貸併用住宅には向き不向きがあるとお伝えしましたが、戸建住宅には戸建だからこそ実現できるメリットもあることをご理解ください。
仮に、あなたが30歳だったとします。
ここでは、4,000万円の住宅ローンを組んで、賃貸併用住宅を買った場合を想定してみます。
賃貸部分も自宅と同じ間取りのファミリータイプ（3LDK）の場合で、空室期間や家賃の下落なども考慮し、35年間の平均家賃収入を7万円と想定してみると、
7万円 X 12か月 X 35年 ⇒ 2,940万円 の家賃収入
が得られる計算になります。銀行に預けておくだけでも良いですが、お金の専門家と相談しながら、貯蓄型の保険などで運用していった場合には、3,000万円を超える貯蓄が十分可能です。
ちなみに、平均7万円の家賃収入というのは、35年間のうち、半分の期間を8万円、残りの半分の期間を6万円で貸した時の金額になります。
つまり、非常に安い家賃設定でのシミュレーションです。
次に、住宅ローンを完済した65歳以降をみてみましょう。
築35年になった家ですが、賃貸部分から家賃収入が得られないかというとそんなことはありません。リフォームは必要になりますが、家賃収入を得ることは可能です。
仮に、毎月5万5,000円の賃料収入を確保できたら、老後2,000万円問題で夫婦2人が生活していくにあたり、年金だけでは不足する月額資金の5万4,520円がまかなえます。
両方を合わせると5,000万円になりますね。これが、「5,000万円以上得するマイホームのしくみ」です。
自分の家族が住むための戸建住宅は、当たり前のことですが家が収入を生むことはありません。戸建住宅と比較すると単純計算ではありますが、これほどの差が生まれます。
関連記事：賃貸併用住宅の成功例ーおさえるべき2つのポイントとは？
10｜ 賃貸併用住宅を建てる際の建築会社選び
賃貸併用住宅という住まいの選択肢に魅力を感じ実際に建てたいとなった場合に、賃貸併用住宅商品を検討するにあたって、どのような点に注意して建築会社を選べば良いのでしょうか。
まず、外せないのは「担当者が良い」「会社が信頼できる」という、人間関係や会社に対する安心感です。
そのほかに、賃貸併用住宅を成功に導くためには、5つのポイントがあります。
注意点①デザイン
賃貸部分の入居者さんに選ばれ続けるデザインかどうか、また、少なくとも住宅ローンの返済期間である35年の間に古臭くならない、普遍性が必要です。
注意点②空間・間取り・素材
他の物件との明確な差別化をしないと、築年数が経過するにつれて競争力が低下していきます。
注意点③住宅性能～プライバシーの確保～
「断熱性能」や「耐震性能」はもちろん、プライバシーの確保のための「遮音性能」の重視が大切です。
注意点④価格～値段以上の価値があるか～
建物価格は賃貸併用住宅を成功させる上で非常に重要なポイント。ハウスメーカー、建築会社、工務店などをしっかり比較検討することが大切です。
注意点⑤賃貸部分の運営と実績
賃貸経営が初めてなら、賃貸経営の運営サポート体制が確立されている会社を選びましょう。
関連記事：建築会社選びの注意点！～ デザイン・空間・性能・価格・運営 ～
関連記事：賃貸併用住宅の価格は？ ハウスメーカーと工務店の違いを比較
11｜ 住宅ローンで建てる賃貸併用住宅「BANK’S HOME」とは
住宅ローンで建てられる賃貸併用住宅のメリット、デメリット、そして建築会社選びの注意点をお伝えしてきましたが、賃貸併用住宅においては、賃貸部分に「家賃を払って住んでくれる入居者」から選ばれ続けること、またそれ以上にご自分の家族が「ここに住みたい！」と思える家であるかが肝心です。
なぜなら、ご自分の家族が住みたいと思える建物（＋立地条件）であれば、入居者候補である同じような家族構成のファミリーは、絶対住みたくなるはずだからです。
このブログを発信している私たち株式会社GIFTでは、住宅業界および賃貸住宅業界で長年培ってきたノウハウを全て注ぎ込み賃貸併用住宅ブランド「BANK’S HOME」を創りあげました。
お伝えしたい特徴は数限りなくあるのですが、ポイントを９つに絞ってお伝ええします。
＜BANK’S HOME ９つのポイント＞
ポイント① こだわりの外観デザイン
ポイント② 安全性 ～スイス製の防犯シリンダー～
ポイント③ 地震に強い「耐震性能」
ポイント④ 高い天井高とスキップフロア
ポイント⑤ 自然素材のある暮らし
ポイント⑥ 夏涼しく、冬暖かい「断熱性能」
ポイント⑦ 圧倒的な収納力 ～ヒミツの５層構造～
ポイント⑧ 遮音対策によるプライバシーの確保
ポイント⑨ お値段以上の価値 ～コストパフォーマンスの高さ～
読者の皆さんには、賃貸併用住宅を検討する際に、ひとつの選択肢として知っていただければ幸いです。
詳しくは下記の関連記事より、ぜひご覧になってみてください。
12｜ 賃貸併用住宅の資金計画から建物完成までの流れ
賃貸併用住宅を建てる場合、実際にいくらかかって、どのような流れになるのか、資金計画から建物完成までの流れを見ていきましょう。
＜資金計画＞
まずは「人生設計＝ライフプランニング」を行うことで、あなたが捻出可能な住居費（住宅ローン上限額）を確認することが大切。それぞれの家庭の年収や家族構成、ライフスタイルによって、安全な返済負担率も変わってきますので、お金の専門家に相談することをお勧めします。
＜土地選び＞
既に土地（計画地）を所有している人は不要。土地探しからの人は、数ある条件から「これは譲れない」という優先順位をつけて探していくことが大切です。
＜融資相談＞
賃貸併用住宅を住宅ローンで融資してくれる金融機関というのは、残念ながらまだまだ少数ですが、積極的に融資をしてくれる大手の金融機関もあります。住宅ローン融資に関しては、そのプランと建築費の算出を依頼している建築会社にサポートしてもらいましょう。
＜総費用の把握＞
建築する上での総費用を、以下の3つに分けて把握します。
・本体工事費用
・付帯工事費用
・諸費用
総費用がでると、住宅ローンの借入額と期間、金利によって、毎月の返済金額が決まってきます。
また、立地と間取り（広さ）によって、大体の賃料収入が予測でき、住宅ローン返済額と賃料収入額のバランスが見えてきます。
＜引き渡し＞
ご自分たちのマイホームへの引っ越しと同時に、賃貸部分の家主となり賃貸経営もスタートします。
賃貸併用住宅の建築の流れについて、なんとなくイメージできたでしょうか？ 詳しくは、下記の関連記事でご紹介していますので、参照してみてください。
また、実際には、それぞれのご家族の事情によって、いろんなケースが考えられます。
賃貸併用住宅「BANK’S HOME」を実際に建てられた事例を別記事でご紹介していますので、ぜひお役立てください。
関連記事：実際いくらかかるの？～ 資金計画から建物完成までの流れ ～
13｜ 失敗しない入居者募集と賃貸管理、家賃保証とは
ここからは、賃貸併用住宅を建てた後について、お話していきます。
「夢を叶えるマイホーム」が完成したら、人生設計（ライフプランニング）の実現をしていくために賃貸部分の運営や管理がスタートします。
＜入居募集＞
入居者の確保（募集）には賃貸部分の管理方法を決めておく必要があります。管理方法は大きく次の３つです。
①自分自身で管理運営を行なう（＝「自主管理」）
入居者対応や業者の手配等の全てを、大家さんが自ら行う管理方式です。
費用が抑えられる反面、時間と手間がかかるので、お勤めのある方にとっては負担になります。
②不動産管理会社に賃貸管理を委託する（＝「一般管理契約」）
入退去・募集・リフォーム等、賃貸経営の業務全般を管理会社に任せる管理方式です。
手間がかかりませんが、管理会社への支払いが必要です。
③不動産管理会社に一括借上げを委託する（=「サブリース契約」）
サブリース契約は、不動産管理会社が部屋をずっと借りてくれる（＝一括借り上げ）契約。大家さんがサブリース会社に一括して賃貸し、サブリース会社が一般のお客さんへ転貸します。
保証される家賃は相場家賃の80～90％と低めですが、空室に悩まされることもなく手間もかかりません。
ただし、契約内容や保証内容は様々で、トラブルが多いのが実情です。
一般管理委託とサブリースの違いは、賃貸部分に入居者がいない期間（空室期間）でも、一定の家賃保証を受けられるかどうかです。一般管理契約の場合でも家賃滞納が生じたときの補償制度はありますので、弊社では（特に会社勤めをされている方には）一般管理委託をお勧めしています。
＜満室経営のポイント＞
賃貸経営とは、簡単に言えば、「属性の高い入居者に、長く住んでもらう」というのが成功のカギになります。そのためにBANK’S HOMEではオーナーや管理会社と協力して、次のことをサポートしています。
賃貸経営を成功させるためには、上図の４サイクルが重要になってきます。
①知ってもらう（集客／認知）
建築中に入居申し込みを得るための高画質な写真や物件紹介動画をご用意。
②内覧してもらう（実際に物件を見に来てもらう）
仲介会社への認知と共感を得て、案内の優先度を高める。
③契約してもらう（お部屋を埋める）
完成イメージ／入居後の生活イメージが感じられるツールをご用意。
④長く住んでもらう（安定収入の継続）
ホスピタリティを感じる運営アドバイス／ゆるいコミュニケーション
入居募集と賃貸管理について、また、BANK’S HOMEで行なっている具体的な満室経営のための取り組みについて、詳しくは下記の関連記事でご紹介していますので、ぜひご参照ください。
14｜ 賃貸併用住宅の経費計上のポイントとは
自宅兼賃貸住宅の賃貸併用住宅を経営するなら、なにが経費にできるのかを知っておくことが大切です。
経費を正しく計上することで、税務上の利益を縮小し、課税される税金を抑えられます。とてもお得な制度なので、知らないと損です。
ただし、どこまでの範囲が経費として認められるのかを知っていないと、申告漏れで損をしたり、経費にならないものを申告して追徴課税となったりすることもあるため注意が必要です。
経費についての理解を正しく深め、損なく賃貸併用住宅の経営を行いましょう。
＜ポイント①＞ 経費の額で確定申告の納税額が変わる
賃貸併用住宅で年間20万円以上の家賃収入を得ているなら、翌年に確定申告が必要。
総収入金額（家賃収入）－必要経費＝不動産所得（課税対象額）
となるため、必要経費の計上漏れがあると、不動産所得が多くなります。課税対象額が増えて税金が高くなるので注意が必要です。
＜ポイント②＞ 経費は賃貸部分の割合だけ認められる
賃貸併用住宅の場合、確定申告で経費として認められるのは賃貸部分の割合分のみです。自宅部分においては、そのかわり「住宅ローン減税の適用」や、「贈与非課税枠が最大1,500万円」というメリットがあります。
＜ポイント③＞ 税金の払い過ぎは訂正しないと返ってこない
確定申告で経費の計算ミスがあって払い過ぎても、訂正申告をしなければ超過して支払った分の税金は返ってきません。必ず訂正申告が必要です。また、不足分も同様で、支払っていない分に追徴課税を課せられるので注意が必要です。
＜賃貸併用住宅で経費になる10の支出＞
賃貸併用住宅の経営で経費として計上できる支出は、次の通りです。
これらの経費項目を上手に計上することによって、家賃収入に対する所得税を軽減することが可能になります。
① ローン返済額の利息部分
② 賃貸併用住宅の取得や維持にかかる税金
③ 賃貸併用住宅にかけている保険料
④ 賃貸経営のための管理費
⑤ 賃貸併用住宅を維持するための修繕費
⑥ 入居者を募集するための広告費
⑦ 不動産会社や管理会社との接待交通費
⑧ ライフラインとしての水道光熱費・通信料
⑨ 賃貸経営をするための消耗品の購入費
⑩ 経年劣化による価値の減少に伴う減価償却費
経費計上のポイントと、経費として認められる10の支出をぜひ参考にしてみてください。
これからマイホームを持ちたいという人にとって、賃貸併用住宅を知っていても、「自分ゴト」として捉えている人はほぼ皆無ではないでしょうか？
この記事を読んで、数多くの人に「自分ゴト」として「知る」きっかけができることを願っています。
皆様の大切なご友人で、マイホームを検討している方がいれば、ぜひ教えてあげてください。
こちらの記事を発信している株式会社GIFTでは、住宅ローンで建てる賃貸併用住宅「BANK’s HOME（バンクスホーム）」で、皆様のご家族の夢と豊かな暮らしを叶えるマイホームの建築をお手伝いいたします。
ご興味のある方は、ぜひフォームよりお気軽に資料請求・お問い合わせください！
この記事のまとめ
- 「持ち家」VS「賃貸」論争を解決する第３の選択肢が『賃貸併用住宅』。
- 賃貸併用住宅には2種類があり、賃貸物件の中にオーナー住居を作る一般的なイメージのものと、オーナー住居と賃貸の面積が半々のタイプに分けられる。
- 賃貸併用住宅のうち住居と賃貸の面積が半々のタイプなら、住宅ローンを使って資産になる家を建て収入が得られる。また、リスクも低い。
- デメリットは、借入金が大きくなること、住まいのプライバシー、空室不安などが考えられる。
- 後悔しないために、必ず賃貸併用住宅についての注意点を知っておくべき。
- 賃貸併用住宅が向いている人は、将来のお金に不安を感じる人、戸建志向やお金の不安がない人には向かない。
- 賃貸住宅は住宅ローンを使って持ち家を建て家賃収入を得る唯一無二の方法。お金のために使っていた時間を本当に大切なことに使えるようになる。
- 家を買う前に、まず人生の設計図であるライフプランを作成してみるべき。
- 賃貸併用住宅を建てることができれば、35年で約3千万円の収入を得られ、ローン完済後の収入で約2千万円、合計5千万円も普通に家を建てるよりお得になる。
- 賃貸併用住宅を建てる際は、建物のプランや性能、コスパ、賃貸部分の運営実績やサポートについてよく検討して、会社選びをする。
- 住宅ローンで建てる賃貸併用住宅「BANK’S HOME」は、住宅業界および賃貸住宅業界で長年培ってきたノウハウが詰め込まれた、建てるオーナー自身が住みたいと思える住宅になっている。
- 賃貸併用住宅の建築の流れでは、ライフプランを元にした資金計画から土地選び、融資、費用まで、いろいろなケースが考えられるので、事例を参照して役立てたい。
- 賃貸併用住宅では、建てたあとに賃貸部分の運営・管理がスタートするので、管理方法をどうするか、賃貸経営の基本的な知識を知っておくと良い。
- 税制制度や経費となる支出を把握しておくなど、賃貸経営での経費計上ポイント知って、賢く経営を行いたい。
- 今まで「他人事」と考えていた賃貸併用住宅を「自分事」として知ることで、新しいマイホームの選択肢ができる。
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