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賃貸併用住宅で成功するローンの選び方

賃貸併用住宅は、住宅と賃貸物件を同時に取得できる魅力的な物件です。
賃貸併用住宅の購入や建築を考えているなら、住宅ローンを上手く活用することが大切です。

今回は、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するメリットと注意点をお伝えします。
賃貸併用住宅と注文住宅を比較したライフシミュレーションも驚くような結果が出ておりますので、ぜひお読みいただき、ご活用ください。

 

賃貸併用住宅に利用できるローンとは

一般的にマイホームには住宅ローンを利用しますが、賃貸併用住宅には住宅ローンを使う場合と、アパートローン(事業用ローン)が適用される場合があります。

住宅ローンとアパートローンについてご説明します。

①住宅ローン

契約者本人や家族が居住するための住宅を取得する費用として利用できます。賃貸併用住宅で利用する場合には一定の条件を満たす必要があり、「人に貸すための物件」や「セカンドハウス」の購入には利用できません。
主な借入先としては、民間の金融機関が提供している住宅ローン、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携している「フラット35」、財形住宅融資や自治体融資などがあります。

②アパートローン

一般的にアパートやマンションなどを、投資用などの契約者本人の居住以外の目的で購入する際に利用できるローンです。集合住宅を一棟まるごと購入する際にも、一室だけ購入する際にも利用することができます。
銀行・信託銀行・信用金庫・JAバンクなど多くの金融機関が取り扱っています。

 

賃貸併用住宅を住宅ローンで建てるメリット

賃貸併用住宅は住宅ローンで購入することに多くのメリットがあります。
ここでは代表的な3つのメリットをお伝えします。

①審査に通りやすい

住宅ローンの場合は長期間安定した収入や自己資金に余裕があると審査に通りやすいといえます。
それに反して、アパートローンの場合は、不動産物件の収益性と担保価値が貸付の判断材料です。資金に余裕があっても収益性が低いと審査が通らない可能性もあります。

②金利が低い

アパートローンと住宅ローンでは金利が異なり、住宅ローンの方が金利は低くなります
金融機関やそのときの市場金利によって異なりますが、住宅ローンなら1%以下で、アパートローンなら2~4%程度(2022年現在)であることが多いでしょう。
最終的な返済額をアパートローンより減らせる点は、住宅ローンの大きな魅力のひとつです。

③ローン破綻のリスクが少なくなる

通常の持ち家の場合、住宅ローンは自分の収入から返済していきます。賃貸併用住宅では家賃収入を得られるため、自宅部分のローン返済の負担が軽くなります

住宅ローンは収入や自己資金を元に借入額が決まるため、自分の収入だけで払うことができる範囲の借入額になっています。そのため賃貸併用住宅を建てたからといってリスクが大きくなるわけではありません。
むしろ、 万が一があっても家賃収入でローン返済の負担を軽減できるので、住宅ローンが支払えなくなるリスクは少ないといえるでしょう。

住宅ローンで建てられる賃貸併用住宅BANK’S HOMEなら、家賃収入が住宅ローンの毎月返済額を超える場合もあり、 生涯住居費を大幅に削減することができます。

 

賃貸併用住宅で住宅ローンを借りる条件

住宅ローンが適用される条件として、住宅の面積のうち50%以上を居住用の自宅スペースにする必要があります。
そのため、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用したい場合は、半分以上の面積を自宅にして半分以下を賃貸部分にする必要があります。

この場合の間取りとして、例えば2階建てなら
・ 2階を自宅にして、1階をワンルームや1LDKを数世帯に貸す
・建物を縦で2等分し、半分を自宅として、もう半分をファミリー1世帯に貸す
などが考えられます。

 

住宅ローンの年収別限度額はどれぐらい?

住宅ローンを申し込むと金融機関の審査が行われます。その審査の重要な基準になっているのが返済負担率です。

ほとんどの金融機関では、年収400万円未満は30%まで、400万円以上で35%を限度としています。
返済負担率35%までということであれば、たとえば年収600万円だと年間210万円までの返済額となります。固定金利で年1.34%、返済期間35年で考えたときの年収別限度額をみていきたいと思います。

①世帯収入400万の場合

世帯年収が400万以上のとき、借入限度額は3,887万円です。 月々の返済額の目安は、11.6万となります。

②世帯収入600万の場合

世帯年収が600万のとき、借入限度額は5,864万円です。 月々の返済額の目安は、17.5万円となります。

③世帯収入800万の場合

世帯年収が800万のとき、借入限度額は7,808万円です。 月々の返済額の目安は、23.3万円となります。

④世帯収入1000万の場合

世帯年収が1000万のとき、借入限度額は9,774万円です。 月々の返済額の目安は、29.1万円となります。

共働きの場合、収入合算して連帯保証または連帯債務で住宅ローンを組むか、ペアローンで借り入れることができるので、より大きな額のローンを組むことができます

 

賃貸併用住宅のマネープラン例

賃貸併用住宅は実際にいくらで建てられるのか、家賃収入によってローン負担がどのくらい減るのか、 想像が付かない方は多いと思います。
埼玉県飯能市に建てた実例をもとに、バンクスホームのマネープランを見ていきましょう。

家賃収入によって、住宅ローンの負担が大幅に軽減していることが分かります。
住居費を抑えることができると、老後の経済的余裕に大きな差が生まれるのです。

バンクスホームを購入した際の、シミュレーションを見てみましょう。

そして、通常の持ち家を購入した場合のシミュレーションはこうなります。

このグラフ、バンクスホームのほうがローン借入額が1000万円多くなっています。
それにもかかわらず、住まいの選び方だけで老後に大きな差が開いてしまうのがおわかりいただけると思います。

 

住宅ローンを借りるなら銀行? ローンの審査は?

住宅ローンは、大きくわけて銀行ローン「フラット35」の2つが主流となっています。銀行ローンは民間の金融機関が提供しており、「フラット35」は住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供しています。

住宅ローンでは審査を通過できる人もいれば、通らない人もいます。民間の金融機関が行うローンの審査の基準にはどんなものがあるのでしょうか?

「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」(令和3年3月 国土交通省 住宅局)から抜粋した、金融機関が融資を行う際に考慮している上位の審査項目が下記です。

・完済時年齢 99.1%
・健康状態 98.2%
・担保評価 98.2%
・借入時年齢 97.8%
・年収 95.7%
・勤続年数 95.3%

銀行からすると、きちんと支払ってくれることが何よりも重要。年齢や健康状態、安定した収入があるかどうかなどか基本的な情報として審査されます。

他にも審査に落ちないようにするためには、
返済負担率
信用情報
も重要なポイントとなるので、気をつけたいところ。借入額が年収に見合っているか、過去のクレジットカードの利用履歴なども再確認して審査に臨みましょう。

 

フラット35はなぜいいの? 金利の違いを比較して賢く選ぶ

フラット35を利用したいという方は多いのではないでしょうか。
フラット35のメリットは、
審査がやさしい
・固定金利である
の2点です。

一定の長期固定金利のため、他の住宅ローンより金利は高めですが、審査がやさしいことで借入額を多く設定できることと、35年間固定金利であるという安心感がフラット35の魅力といえるのではないでしょうか。

ただし、賃貸併用住宅ではフラット35をフルで利用することができません
自宅部分のみフラット35を利用はできますが、 残りの賃貸部分は住宅ローンではなくアパートローンの利用となってしまいます。借入を2つにわけることで金利が高くなってしまうので、おすすめできません。

バンクスホームの場合は、過去にお客様が住宅ローンを組んだ実績があることから、 みずほ銀行・三井住友銀行での住宅ローン利用をおすすめしています。

 

この記事のまとめ

  • 賃貸併用住宅を金利の低い住宅ローンで購入することで、住宅ローン破綻のリスクを少なくできる。
  • 賃貸併用住宅に住宅ローンを適用する場合は、面積の50%以上が自宅の必要がある。
  • 借入限度額は返済負担率によって決まる。
  • BANK’S HOMEと注文住宅では、老後の貯蓄額に大きな差が生まれる。
  • ローン審査には、年齢や健康状態、年収のほか、借入額や信用情報も大事。
  • 賃貸併用住宅にフラット35を利用するのはおすすめしない。

 

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