賃貸併用住宅は、自宅でありながら家賃収入を得られるため、生涯住居費を浮かすには最良の方法です。
しかし、まだ認知度は高くないため、周囲で建築している人の数も少なく、「実際のところ、どうなのか良く分からない」といった声を聞きます。
この記事では賃貸併用住宅を建築してから「10年後」にフォーカスし、見込める家賃収入や戸建て住宅を購入した場合との比較をしていきたいと思います。
目次
賃貸併用住宅で10年後に見込める家賃収入とは
弊社の賃貸併用住宅バンクスホームを例に10年間の家賃収入を見ていきましょう。
バンクスホームは自宅と賃貸部分が同じ３ＬＤＫ＋２Ｓの間取りで、神奈川県横浜市緑区の「中山駅」にあるモデルルームの家賃は17万5000円(共益費込み）です。
弊社では家賃の下落率は余裕をもって５年で５％下がると見込むのをおすすめしています。
そこで、5年後に1度入退去が発生して家賃が下落したと仮定します。
この場合、
最初の５年間の家賃収入は、17万5000円×12ヶ月＝210万円/年
次の5年間は、17万5000円×95％×12ヶ月＝199万5000円/年 となります。
このグラフのように、途中に2ヶ月の空室期間を見込んでも10年間で2000万円を超える家賃収入を得ることができます。
この例よりも家賃が低い場所でも、賃貸併用住宅の建築は可能です。
例えば、同条件で家賃10万とすると、
最初の５年間の家賃収入は、10万円×12ヶ月＝120万円/年
次の5年間は、10万×95％×12ヶ月＝114万円/年 となり、
途中に2ヶ月の空室期間を見込んでも10年間で1150万円を超える家賃収入を得ることができます。
建築から10年後までにかかる出費を考える
賃貸住宅では、家賃収入だけでなく、一般住宅にはない出費も考える必要があります。
管理委託費
賃貸経営を管理会社に頼む場合は管理委託費を支払う必要があります。
賃貸併用住宅は大家と入居者の距離が近いため、トラブルが発生することも考えて管理会社に依頼される方が多いようです。
相場は賃料の５％といわれていますが、会社によって料金体系やサービスが異なりますので複数を比較検討しましょう。
入居者募集における広告費
空室が発生し、入居者募集を行う際に「広告料」が発生することがあります。
広告料とは、賃貸借契約締結時に貸主から不動産会社へ支払われる報酬のことです。
不動産会社としては「広告料」が付いている物件から優先的に紹介するので広告料を付けておくと決まりが早くなるといえます。
相場は家賃1か月分なので、建築前から必要経費として見込んでおくと良いでしょう。
修繕費（敷金で補えない分の費用）
退去があった際のクロスの貼り換えや設備の交換にかかる費用です。
クリーニング代や故意の傷などは入居者に請求できますが、どうしても劣化していく設備や建具はありますので、入退去に伴い一定の額がかかると想定しておくと良いでしょう。
例）エアコン、トイレ、洗面台など
大規模修繕のための積立費
賃貸併用住宅だけでなく戸建て住宅を購入した場合も必要な費用ですが、外壁の塗り替えや屋根のメンテナンスなどは100万円以上かかることもあります。
アットホーム株式会社の調査によると、築30～34年の木造住宅で平均424.9万円の修繕費がかかっているそうです。
自宅のみだったら修繕を先延ばしにできるかもしれませんが、賃貸併用住宅ではきちんと改修して綺麗に保つことも重要です。
いざという時のために、毎月一定額を積み立てて困らないようにしましょう。
出費を踏まえた収支シミュレーション
| 賃料 | 新築時175000円 |
| 管理委託費 | 賃料の５％ |
| 広告費 | 賃料1ヶ月 |
| 退去時の修繕費） | 30万円（使い方によって金額の上下変動があります） |
| 大規模修繕の積立 | 毎月1万円 |
この場合、
毎月の出費は、賃料５％の管理委託費＋積立修繕費1万円で
入退去があった年は加えて、賃料1か月分の広告費と修繕費がかかります。
10年間で260万程度の出費という計算になりますが、1750万円の手残りが見込まれます。
家賃10万円だとしても、約930万円の実質家賃収入を得ることができます。
戸建て住宅を購入した場合との比較
戸建て住宅を購入した場合と賃貸併用住宅を建てた場合を比較していきます。
一般的に賃貸併用住宅は戸建て住宅より面積を必要とするため、建築費用が高くなる傾向にあります。
下図では賃貸併用住宅の建築費を500万円高く設定し、ファイナンシャルプランナーが35年間のシミュレーションをしたグラフです。
次に、賃貸併用住宅より500万円低い価格の戸建て住宅を購入した場合のシミュレーションです。
老後に大きく差が開いていることは一目瞭然ですが、10年後の時点でも貯蓄差が出ていることが分かります。
早いうちから賃貸併用住宅の経済的メリットを実感できるでしょう。
10年後に後悔しないための3つのコツ
住宅という大きな買い物で失敗は避けたいもの。建築後の後悔を避けるためのポイントを３つ紹介します。
1.賃貸併用住宅ならではの出費があることを理解しておく
先ほどご紹介しましたが、賃貸併用住宅は家賃収入が得られる一方で、他の住宅にはない出費もあります。
賃貸経営が初めての方には、特に管理委託費や入居募集時の広告費などは馴染みがないと思いますので、詳しい方から説明を聞いたり複数社から見積を取ったり、情報収集を積極的に行うことをおすすめします。
また、空室期間があることも忘れてはいけません。
どのくらい空室が発生したら赤字になるのかなど事前に考えておくと、退去があった際も冷静に対応できます。
2.賃貸経営に積極的に取り組む
最初の10年は、その後数十年続く賃貸経営において重要な期間です。
はじめて賃貸経営をされる方は、10年の間に退去、修繕、入居者募集など一連の賃貸経営の流れを経験できると思います。
もし「すぐ退去してしまうケースが続いた」「新しい入居者が決まりにくい」など課題があったら、すぐに管理会社に相談して原因を特定しましょう。
築年数が古くなって空室問題に悩んだとしても、経験を生かすことができるので大きな問題になる前に対処できます。
3.ファイナンシャルプランナーに相談して比較してもらう
自分の選択に自信を持つためにも専門家の意見を聞きましょう。
住宅購入前にはファイナンシャルプランナーに相談することをオススメします。
そこで、他に悩んでいる住まいを購入した場合と、賃貸併用住宅を購入した場合のシミュレーションを作成してもらいましょう。
将来のお金の動きがグラフ化されるので、とても分かりやすくなります。
大きく貯蓄差が生まれる場合は、賃貸併用住宅を購入する決断に自信がもてますし、もし期待しているほどの経済的メリットがなさそうであれば、再考する機会になります。
株式会社GIFTでは、住宅に詳しいファイナンシャルプランナー「住宅財産プランナー」への無料相談サービスを行っています。
「いま悩んでいる住宅と賃貸併用住宅を比較してみたい」「今後どのくらいお金が掛かるのか知りたい」など、様々な質問にファイナンシャルプランナーがお答えしますので、ぜひお気軽に試してみてください。
具体的に収支をシミュレーションしてから建てよう
賃貸併用住宅を建ててから10年後の収支を見ていきましたが、いかがでしたでしょうか？
今回は弊社の商品であるバンクスホームを例にして考えていきましたが、他の住宅商品の場合でも家賃や空室期間、修繕費など情報収集した上で、ご自身の場合に落とし込んで具体的にシミュレーションすることをおすすめします。
そうすることで、建築後の後悔は避けられるでしょう。
今回、シミュレーションの参考にした賃貸併用住宅バンクスホームは、自宅と賃貸1世帯のファミリー向け賃貸併用住宅です。
外観デザインと圧倒的な収納力で他物件と差別化し、他にはない賃貸併用住宅を実現しています。
ご興味がある方はこちらから、詳しくご覧ください。
この記事のまとめ
- 17万円の家賃だと10年間で2000万円以上の家賃収入が得られる
- 家賃は1年で１％下がる見込みで想定した方が良い
- 賃貸併用住宅ならではの出費がある
- 管理委託費の目安は賃料の５％といわれているが、複数社を比較した方が良い
- 17万円の家賃で実質の収入は1700万円を超える
- 情報収集してファイナンシャルプランナーに相談すると、建築後の後悔を減らすことができる。
賃貸併用住宅「バンクスホーム」についてご興味のある方は、ぜひオフィシャルサイトもご覧ください！
バンクスホーム オフィシャルサイト