賃貸併用住宅を建てたいと思ったとき、必要な土地面積はどのくらいなのか、間取りはどのようなものが良いのか、たくさんの疑問がでてきますよね。
今回は、「40坪から建てられる賃貸併用住宅」として、疑問にお答えする記事です。
建築を考えている土地に賃貸併用住宅が建てられるか分かるだけでなく、狭小でもおすすめの間取りのヒントも見つかると思いますので、ぜひお役立てください。
目次
賃貸併用住宅は40坪で建てられる？
結論から言うと、40坪で賃貸併用住宅は建てられます。
ただし、建ぺい率60％の場合の計算です。建ぺい率が60％以下だったり、間口が狭すぎると賃貸併用住宅の建築は難しくなります。
一般的に狭小といわれる土地は、25坪程度です。
建ぺい率・容積率を確認し、3階建て以上が可能ならば25坪程度でも賃貸併用住宅の建築は可能です。
この場合は、3階建ての1階を賃貸部分としたり、 RC構造で4階以上の住宅を建て賃貸部分を増やす賃貸併用住宅になるでしょう。
ただし、問題があります。
・ 賃貸部分が多くなると、金利が高く審査が厳しいアパートローンでの借入となる
・建ぺい率・容積率で3階建て以上の建築が出来ない土地も多い
以上のように、25坪程度の土地に賃貸併用住宅を建てるには、けっこう厳しい条件が出てきます。
40坪以上あると、土地条件に関わらず、建てやすく自宅部分も余裕のある賃貸併用住宅にできると言えます。
どんな建物にするかは土地条件で検討が必要
賃貸併用住宅は、賃貸ビジネスであることを忘れてはいけません。
満室経営を実現するために、土地条件を踏まえた賃貸併用住宅を建てることが重要になってきます。
建築前に考えるべき土地条件の例を2点ご紹介します。
①エリアからターゲットを考える
賃貸部分は、建築予定地のエリアからターゲットを絞り込み、ターゲットにあったお部屋を考えることで、満室経営につながります。
例えば、
・大学が近い場合には学生向けのワンルーム
・駅近の便利な場所であれば、独身の会社員向けのワンルーム～1LDK
・公園や小学校に近い住宅地であれば、ファミリー向けのお部屋
賃貸部分のターゲットがオーナー（自宅に住まれる方）と異なる場合、 市場環境調査を行い、建築予定地にターゲットがどのくらい存在するのかを調べると良いでしょう。
反対に、入居者がオーナーと変わらない属性の場合は、 オーナーの考えと同様にその場所に住みたい方はいらっしゃると思いますので、ターゲットについての調査は必要ないでしょう。その場合でも、家賃の相場などの調査は必要です。
②何階建てまで建てられるか
イメージしている賃貸併用住宅が、建築予定地に実際に建てられるかどうかは、 土地の建ぺい率と容積率で決まります。
もし容積率が200％以上なら、3階建ても検討することができます。 階数が多いほうが、費用もかかりますが収益性が高くなります。
何階建てにするのか、階数に応じて構造はどうするのかなど、 建ぺい率と容積率によって決まりますので自治体の都市計画課に確認してみましょう。
賃貸併用住宅で土地が狭小の場合におすすめの間取りとは
たとえば40坪に賃貸併用住宅を建てた場合のおすすめの間取りを２つご紹介します。
①おすすめの間取り：横割りのパターン
横割りとは、1階を賃貸・2階を自宅（または1階を自宅・2階を賃貸）のように、自宅と賃貸を階で区切る間取りのことを言います。
40坪で横割りの賃貸併用住宅を建てた場合、 2階を自宅にして1階を単身3世帯に貸す賃貸併用住宅を建てられる可能性が高いです。
このときの自宅面積は70㎡程度になります。
②おすすめの間取り：縦割りのパターン
縦割りとは、建物の一部の1階と2階を自宅として使い、残りは賃貸とする間取りです。
40坪で縦割りの賃貸併用住宅を建てた場合、 建物の半分を自宅として、残りの半分をファミリー1世帯とする賃貸併用住宅が建てられます。
このとき、自宅・賃貸部分ともに80㎡程度と横割りの場合より広くなります。
1階2階をともに使用できることで、 1階に床下収納や2階にロフトなど空間の有効活用ができ、実質利用できる面積を増やすことが可能です。
バンクスホームは、縦割りの賃貸併用住宅で床下収納とロフトを自宅・賃貸部分ともに設置しています。
空間を最大限活用することで収納力が増え、自宅としての満足度だけでなく、賃貸の入居者に喜んでもらえる・長く住んでもらえる住まいになっています。
縦割り・横割りには、その他にもメリット・デメリットがありますので、 詳しくはこちらこちらのブログをご参照ください。
賃貸併用住宅での成功は間取りが重要
賃貸併用住宅としての成功は「ビジネス」「自宅」という２つの視点からみる必要があります。
その際に成功の鍵となるのが、間取りです。
①賃貸ビジネスとしての成功
賃貸併用住宅は家賃収入を得ることでローンの負担が減るなど経済的なメリットがあります。
しかし、空室期間が長くなったり家賃が下落していくと、負担を大きく感じることになります。
収入を安定させ、経済的メリットを享受するためにも、満室経営を意識して賃貸経営を行うことがポイントになります。
建築前から、エリアにあったターゲット・間取りの設定を行うこと。周りの賃貸物件に埋もれないお部屋にすることが重要です。
私たち株式会社GIFTは、女性専用アパートメントPRIMAという賃貸物件の建築・運営で10年以上の経験があり、全国2600戸、平均入居率97.4%の実績があります。
どのような物件が入居者に好まれるか、年月を経ても家賃を下げない物件のノウハウを確立しています。安心して賃貸併用住宅に住んでいただくために、賃貸経営のサポートも行っておりますので、お気軽にご相談ください。
②家族が満足できる自宅としての成功
賃貸併用住宅は自宅でもあるため、家族が楽しめる・安心できる家であることが大切です。
バンクスホームは、デザイン性の高さ・圧倒的な収納力などファミリー向けの住宅として、他物件の追随を許さない魅力あふれる賃貸併用住宅。
デザイン性や収納力だけでなく、プライバシーの問題や断熱性・耐震も考慮された、機能性にも優れた住宅です。
まずは、ご自分たちで住みたくなる家であるかどうか。それが叶う家ならば、自分達とおなじターゲットも住みたいと思う家であるはずです。
バンクスホームの特徴である、デザイン性や収納力、住宅性能があれば、競合物件と大きく差別化することができます。結果、空室期間が短くなり・家賃下落も抑えることができるのです。
この記事のまとめ
- 賃貸併用住宅を建てるなら、広さが40坪以上の土地なら建てやすい。狭小の土地でも建てられるが、建ぺい率・容積率の確認が必要。
- 賃貸併用住宅がビジネスであることを忘れず、ターゲットや土地条件から間取りを考える。
- 狭小地で自宅と賃貸が半々の賃貸併用住宅になる場合におすすめの間取りは、縦割りと横割りがある。
- 賃貸併用住宅は自宅として、賃貸としての両面で成功することが大切。
「将来のお金に対する不安」を解決してくれる賃貸併用住宅について、下記の記事でより詳しくお伝えしていきます。ぜひ併せてチェックしてみてください！
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