賃貸併用住宅は危険？リスクをきちんと知ることで後悔しない家づくりを

家賃収入で住宅ローンの負担を大幅に軽減できる賃貸併用住宅。
メリットが大きいように思いますが、インターネットで調べるとその危険性を伝える記事も多く見かけます。

今回は、賃貸併用住宅が危険といわれる理由を解説しながら、そのデメリットを解決する方法をお伝えしていきます。

 

賃貸併用住宅が危険と思われている2つの理由とは

賃貸併用住宅が危険といわれている理由は主に2つです。

①収益性が低い

賃貸併用住宅は自宅の半分しか賃貸部分がないため、収益は投資用物件に劣ります。そのため、不動産投資家からすれば「収益性が低い」と感じるのです。
しかし、賃貸併用住宅はきわめてリスクの低い資産形成方法です。
不動産投資に抵抗を感じる方や安定を求める方であれば、賃貸併用住宅の収益性を低く感じることはないでしょう。

②借入金が大きくなる

賃貸併用住宅は自宅以外に賃貸部分の面積が必要なので、借入金は大きくなる傾向にあります。

しかし、住宅ローンで買える賃貸併用住宅（自宅部分が50％以上）ならば、アパートローンのように家賃収入を見込まれた借入額はでません。
自分の給料のみで返済できる額の住宅ローンしか金融機関は貸してくれないのです。

つまり、他の戸建て住宅と比較して借入額が大きくなったとしても返済可能な範囲であり、家賃収入によって住宅ローンの負担は軽減できるので大きな問題は無いでしょう。

 

実際に、賃貸併用住宅にはどんな危険性があるのか

よく「危険」の理由として挙げられるのは、そこまで危ないものではありません。
それでは実際にどのようなリスクが賃貸併用住宅にあるのか見ていきましょう。

賃貸併用住宅を建築された方の中で一番多く、深刻な問題が「空室問題」です。このリスクは、どの賃貸物件にもあてはまりますが、特に賃貸併用住宅の場合は住宅ローンの返済負担に関わってくるので重要です。

賃貸併用住宅の空室対策には建築前から備えておく必要があるので、賃貸経営の経験がある方と違って、賃貸経営初心者の方は問題に直面しやすいとも言えます。

この「空室問題」さえ解決すれば、順調に家賃収入が入るので収益も当初見込んでいた通りになり、借入金が大きくても問題ありません。
じつは「賃貸併用住宅は危険」といわれる根本の原因が「空室が埋まらない」という問題なのです。

しかし、恐れることはありません。
建築前からリスク回避できる方法を知ってさえいれば、きちんと対処ができます。

 

デメリットを解決する方法とは

賃貸併用住宅は、マイホームを持ちながらも家賃収入をローン返済に充てられるという非常に優秀な不動産活用手段のひとつです。
ただし、長所を十分に生かすためにはデメリットを解決することが必要。その方法をお伝えします。

①賃貸併用住宅は「自宅」ではない

一番ありがちな失敗は、自分の住宅の延長線上として賃貸併用住宅を考えてしまうことです。
賃貸併用住宅を始める際は、これが“賃貸ビジネス“であることを明確に意識しておく必要があります。

自分にとって最適なロケーションを探すだけでなく、ターゲットとなる借主にとって住みたいと思える家かどうかも念頭に置く必要があるということです。
例えば立地をどこにするか考えるとき、「絶対に駅近！」と固執するのではなく、ターゲットがファミリー世帯であれば小学校への距離を重要視するなど、想像力を働かせながら柔軟に検討していく必要があります。

この点を踏まえずに、土地・間取りの決定をすると、入居者が決まりづらくなってしまうのです。

②建築会社選びを慎重に行う

自力だけで賃貸に適した土地や間取りを選ぶのは難しいものです。入居者ターゲットの調査やアドバイスについては、建築会社にお願いして手伝ってもらいましょう。
このときに、賃貸物件の建築が豊富な建築会社なら、エリアを見て最適な間取りを提案できますが、賃貸物件の経験が浅い建築会社だと提案・アドバイスが不十分なこともあります。ハウスメーカーと違い多くの工務店では賃貸物件を扱う経験が少ないため、地域の工務店に依頼する場合は「賃貸物件の建築経験」を基準に選びましょう。

 

また、賃貸に退去はつきものですが、そのあと入居者が決まらない期間は、住宅ローンを全額負担しなければなりません。
空室期間が長くなる場合に備えておく必要があります。

このような点を踏まえることが、賃貸併用住宅での成功につながるといえるでしょう。

「賃貸経営」の視点で後悔のない賃貸併用住宅を選ぼう

経済的負担を減らせるという賃貸併用住宅の恩恵を受けるためには、「入居を決まりやすくし、空室期間を短くすること」が一番大切です。

賃貸のお部屋では「新築」が人気で、築年数を経ていくと人気が落ちるイメージがありますが、一部の賃貸は年月を経ても人気を保つことができ、家賃を上げて募集できるケースもあります。
その「一部の賃貸」に含まれるような賃貸併用住宅を建てることを目指すと良いでしょう。

そのような人気物件を目指すためには「賃貸経営」の視点が必要です。自力だけではなく経験の多いプロの手を借りることをオススメします。建築会社の選び方に関しては、下記のブログで詳しく解説していますので、興味のある方はご参照ください。
賃貸併用住宅の建築会社選びでの注意点

弊社の賃貸併用住宅BANK’S HOMEは、賃貸業界で培ってきた経験を元に開発されました。
ファミリータイプなので入居期間が比較的長いため退去の不安を抑えることができるだけでなく、家賃を上げて入居が決まった実績もあります。また、賃貸経営が心配な方に向けて、地元の管理・不動産会社と提携したサポート体制も整えています。
賃貸経営に不安のある方は、お気軽にお問い合わせ、ご相談ください。

 

「将来のお金に対する不安」を解決してくれる賃貸併用住宅について、下記の記事でより詳しくお伝えしていきます。ぜひ併せてチェックしてみてください！

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