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賃貸併用住宅は実際いくらかかるの?

賃貸併用住宅は、実際いくら必要なのか、気になりますよね。

今回は、資金計画から建物完成までの間に決めなくてはいけないことや、建物本体工事以外に必要となる付帯工事、諸費用についてお伝えしていきます。

賃貸併用住宅にいくらかかるのか、資金計画の流れ

資金計画

あなたの住まいの選択肢が、注文住宅であっても分譲マンションであっても、まず、最初にしなければいけないことは、「人生設計=ライフプランニング」です。これにより、あなたが捻出可能な住居費(住宅ローン上限額)が見えてきます。

繰り返しになりますが、子どもの人数やどんな教育をさせてあげたいか、車の有無や、家族のレジャー、老後のこと。住居費以外のライフイベントを「見える化」することが非常に大事なポイントです。

一般的には、年収(個人or世帯)、勤務形態、そして用意できる自己資金(頭金)により、住宅ローンをいくら借入れできるかが見えてきます。つまり、実際に購入可能な予算の上限が決まります。返済負担率が年収の30%以内というのが、住宅ローン借入可能額の平均的な考え方といわれています。

返済負担率とは、「年収に対する住宅ローン年間返済額の割合」を指す数字です。
たとえば、年収400万円で月々の返済額を10万円と設定した場合、返済負担率は
「10万円×12ヶ月÷400万円=30%」となります。

返済負担率はローン審査の判断基準にもなっており、国土交通省の「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、90%近くの金融機関が重要項目として扱っていることが明らかになっています。

返済負担率は、金融機関ごとに審査基準が設けられているのが一般的です。たとえば、「年収400万円未満なら30%以下」「年収400万円以上なら35%以下」といったものが挙げられます。

なお、一般的に、無理なく支払いを続けられる返済負担率は25%程度とされています。25%程度に収めることができれば、リスクを最小限にとどめた状態で、安全に返済していける可能性が高いと判断することが可能です。

とはいえ、それぞれの家庭の年収や家族構成、ライフスタイルによって、安全な返済負担率も変わってきますので、お金の専門家である住宅財産プランナーに相談することをお勧めします。

土地選び

既に土地(計画地)を所有している人でしたらこの工程は不要ですが、これから土地を探す人にとっては非常に重要なポイントとなってきます。

「住みたい場所」と「購入できる場所」は常に同じとは限らないので、前述の資金計画を元に、土地の購入可能エリアを絞りこみ、その中から住みたいと思うエリアを特定していく場合もあります。

勤務地への交通利便性や子育て環境など、様々なポイントがあるため、数ある条件から「これは譲れない。」という優先順位をつけていくことが大切です。

この際、賃貸部分が埋まりやすいエリアかどうかも考慮する必要があります。
候補が絞れた段階で、建物のプランニングと建築費用の算出を進めていきます。

このタイミングでは、必ず、賃貸建築や運営のノウハウと実績のあるプロに相談してください。もちろんBANK’S HOMEでも承ります。

融資相談

注文住宅や分譲マンションなどの「持ち家」であれば、全国どの金融機関でも住宅ローン対応が可能ですが、賃貸併用住宅となると話は違ってきます。

というのも、賃貸併用住宅を住宅ローンで融資してくれる金融機関というのは、残念ながらまだまだ少数です。もちろん、積極的に融資をしてくれる大手の金融機関は存在しますので、ご安心ください。

ちなみに、融資審査に関しては一般の住宅ローン審査と同じなので、心配する必要はありません。仮に、住宅ローンセンターが自宅から離れた場所だったとしても、WEB審査で進めることが可能なので移動時間をとられることもありません。

賃貸併用住宅(自宅部分の建築面積が50%以上)の住宅ローン融資に関しては、そのプランと建築費の算出を依頼している建築会社にサポートしてもらうのがよいでしょう。

 

総費用の把握

賃貸併用住宅を建築するなら、どのような価格帯で、平均的にいくら用意していれば需要が高く、収益性の強い賃貸併用住宅になるのか、気になるのではないでしょうか。
建築する上での総費用には、大きく分けて、以下の3つがあります。

① 本体工事費用
② 付帯工事費用
③ 諸費用

本体工事費用 について


坪単価は、「一坪あたりにかかる単価のこと」であり、延床面積は「建物の各階層にかかる床面積を足し合わせた面積のこと」を指します。

例えば、坪単価が60万円、延床面積が50坪という賃貸併用住宅を建築する場合は、建築費は「60万円×50坪=3,000万円」という計算になります。つまり、本体工事費用はおよそ「3,000万円」となるのです。

この本体工事費用は、あくまでも建物自体の建築に必要となる費用となりますので、注意が必要です

付帯工事費用について

本体工事以外にかかる付帯工事には、どのような工事が含まれるのでしょうか。

付帯工事費とは、家を作るときにかかる、関連の費用のことをいいます。
住宅そのものの建築費は本体工事費といい、それ以外の価格については付帯工事費と呼ばれます。ただ建てるだけでなく、水、ガス設備といったライフラインを整備するための工事費などが例として挙げられます。

植栽などの外構工事にかかる費用も付帯工事になります。
建築会社によって、付帯工事に含まれる項目は若干違いがあるようですので、確認してみてください。

本体工事費用が仮に3000万円だったとすると、付帯工事費用は約20%といわれています。もちろん、解体工事の有無によっても変動しますので、あくまでも目安として考えておいてください。

諸費用について

諸費用とは、工事以外でかかってくる費用全般のことを指します。
賃貸併用住宅に限らず、物件などの購入時にはさまざまな手続きをしていかなければなりません。契約書に付随する印紙税、不動産会社への仲介手数料など、あらゆる場面でかかってくるお金が諸費用となります。

この諸費用は約10%程度といわれており、自己資金(頭金)の目安ともいわれます。

つまり、
本体工事費用が3000万円の物件の場合、付帯工事費用600万円、諸費用300万円
合計 3900万円 が総費用となる計算です。

住宅ローンの借入額と期間、金利によって、毎月の返済金額が決まってきます。
また、立地と間取り(広さ)によって、大体の賃料収入が予測できますので、ここまでくると住宅ローン返済額と賃料収入額のバランスが見えてきますね。

 

この記事のまとめ

  • ライフプランニングをして、住宅ローンの返済可能額を知ろう
  • 賃貸併用住宅では、賃貸部分が埋まりやすいエリアかどうかも考慮する必要がある
  • 本体工事費用は、坪単価×延床面積で計算できる
  • 本体工事費用以外にも、付帯工事費と諸費用がかかる
  • 付帯工事費用は本体工事費の20%、諸費用は10%が目安である

 

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