賃貸併用住宅は中古だとお得？新築との違いやメリット・デメリットとは

家賃収入で住宅ローンの負担を大幅に軽減できる賃貸併用住宅。
中古で買った方が、購入価格も抑えることができて利回りが上がってお得なのでは？と思いますよね。

今回は、中古の賃貸併用住宅のメリット・デメリットを踏まえ、新築との違いや購入の際の注意点についてお答えします。

 

中古の賃貸併用住宅のメリット・デメリット

メリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

・物件価格が安いので、利回りが高い

・住宅ローンの負担額が少ないので、返済がラク

・入居者がいる物件だったら、すぐに家賃収入がはいる

 

デメリット

・市場に出回っている物件数が少ない

・状態によっては、修繕費が多くかかる可能性がある

・既に入居者がいる場合、追い出すことが難しい

 

価格が抑えられる中古の賃貸併用住宅は、経済的視点で考えるととてもお得。
そのため不動産投資を始める方にはおすすめです。

しかし、売りに出ている物件数が少ないので良い物件に出会えないことも。
修繕費をかけないために状態がよく、かつ間取りやエリアの希望を叶える物件を探すには辛抱強さも必要です。

新築の賃貸併用住宅との違いは？

先ほどのメリット・デメリットも新築と異なる点ですが、他にも知ってほしい違いがあります。

・売却時に売れにくい

新築の賃貸併用住宅は、投資用物件として高めに売却が可能ですが、中古で買った際は築年数がけっこう経っているので、売却する際に思うような価格で売れないこともあります。

・賃貸部分の間取りが古かったり、特徴がないと今後の賃貸経営が厳しくなる

賃貸部分の間取りに時代遅れ感があったり、他物件との違いがあまりない物件だと、築年数が経つにつれて空室が目立つ恐れがあります。
安さだけでなく、今後も継続的に収益を生む物件かを考えて購入しましょう。

・性能が分かりにくい

賃貸併用住宅で特に重要なのがプライバシーを守るための防音性ですが、外から見えない部分なので、建築会社に問い合わせたりして確認する必要があります。
面倒ですが、オーナーと入居者が快適に過ごすためには欠かせません。

中古の賃貸併用住宅を購入する際の注意点

デメリットや新築との違いを理解をした上で、中古の賃貸併用住宅を購入したいを考える場合の注意点をお伝えします。

・入居者トラブルを回避するための確認をする
既に入居者がいる場合、優良な入居者とは限りません。もし、トラブルがあっても追い出すことは難しく、家賃滞納があった場合も弁護士へ相談したり訴訟を起こしたりしなければいけません。
時間とお金がかかってしまうことになるので、物件購入前に念入りに確認することが大事です。
たとえば、ごみは散らかっていないか、騒音はないか、無断でペットを飼っていないかなど、できる限りのチェックを行いましょう。

・住宅ローン控除が利用できるか確認する
賃貸併用住宅だけでなく、一般の中古物件を購入する際の注意点でもありますが、物件価格の安さと併せてさらに利回りを高めるためには、住宅ローン控除を利用したいところです。

住宅ローン控除の条件で要確認のポイントは、

・木造の場合、築20年以下であること
・国の定めた耐震基準に適合した建物であること

です。
前のオーナーが耐震基準の証明書を持っていない場合は、診断と証明書発行で15～20万程度の費用が必要ですので、無駄な出費がないように注意が必要です。

 

念入りに調べて中古の賃貸併用住宅を買おう

経済的メリットが大きい、中古の賃貸併用住宅。
市場に出ている物件数もすくないので、良い物件に出会えるとは限りません。

目先の利益にとらわれて即決するのではなく、継続的に収益を生み出せそうな物件か、入居者トラブルはなさそうかなどきちんと調べて購入すれば、中古のリスクは抑えられるでしょう。

もし、良い物件に出会えない場合は、新築も検討してみてください。
高めの家賃設定ができるような賃貸併用住宅を建てれば、実質の出費を抑えることができます。

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