賃貸併用住宅で失敗する理由とは？　よくある失敗例に学ぶ3つの注意ポイント

「家賃収入が得られる賃貸併用住宅気になるけれど、失敗しないか不安」と考える方は少なくありません。
周りに賃貸併用住宅を建てている人も少ないので、どのように失敗するのか気になりますよね。

今回はよくある失敗の例と原因を紹介し、賃貸併用住宅で失敗しないためのポイントをお伝えします。

 

失敗例１：空室期間が長くなり、生活が厳しくなった

1つ目は、退去後なかなか入居が決まらず、空室期間が長くなったことで住宅ローンの負担が重くなってしまった失敗例をご紹介します。

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ファミリー向け３LDKの賃貸を隣接させた賃貸併用住宅を建てたAさん家族。
築年数も15年を過ぎ、新築のころと変わって周辺にはファミリー向けの戸建賃貸が増えてきていました。
Aさんはクレーム等の問題を防止するため、管理は管理会社に任せています。

隣を5年借りてくれていたご家族が転勤により退去が決まりました。
今まで通り退去や入居者の募集などは管理会社に一任していましたが、退去から4ヶ月以上経っても入居者は決まらず、内見にもあまり来ていない状況です。

空室期間があるということは、家賃収入がなくなることを意味します。
以前は、住宅ローン月々15万のうち家賃収入が月10万あったため、毎月5万の返済で済んでいました。
しかし、空室になると住宅ローンの負担は月15万と今までの3倍になります。

前回、入居者募集したときはすぐに決まったため空室期間の負担を考えていなかったAさん。
毎月15万の支出を継続するのが厳しくなり、子どもの習い事を減らすなど家計に影響がでてしまいました。

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家賃収入で住宅ローンの負担を大幅に軽減できる賃貸併用住宅ですが、当然のことながら入居者がいない空室期間は、住宅ローンの金額が全額自己負担となります。
金融機関は支払い能力を鑑みて住宅ローン借入額を設定するので全額自己負担でも返済は可能ですが、家賃収入が急になくなるなど予期せずに負担額が増えると家計がダメージを受けるケースが多いのです。

このようなケースの失敗原因は以下の3つです。

失敗の原因①周辺の賃貸物件との「差別化」ができていない

入居者がなかなか決まらない理由のひとつとして、周辺の物件と「差別化」ができていないことが考えられます。
新築や築浅はどのような賃貸でも人気があるので入居者が決まりやすいですが、築年数が経ってくると、周辺の築浅物件と比較されて決まりづらくなってきます。

他にはない「差別化ポイント」がないと、家賃を維持し続けながらの入居者募集は厳しいです。
“収納がとても広い”　”内装がかわいい”など何かしらの「差別化」を考えて建築すると良いでしょう。

 

失敗の原因②管理会社に任せきりすぎた

差別化できていなかった以外に、考えられる理由が「管理会社に任せきりの姿勢」です。
募集をかけて3ヶ月が過ぎ、内見の数も少ないと感じたら管理会社に相談することをおすすめします。

毎月管理会社に管理料を支払っていても、どの程度丁寧に仕事してくれるかは会社や担当者によります。
あまり仕事しなくても何も言われない物件は、後回しになっている可能性もあります。

クレーム対応など面倒な日常業務を任せられるのはとても便利ですが、入居者募集など特に大事な面では任せきりではなく、状況を定期的に聞くなど積極的な行動を起こしましょう。

 

失敗の原因③空室期間に備えていなかった

賃貸ビジネスにおいて、空室期間は避けることができません。
このケースで問題なのは、空室期間が生じたことより「備えが足りずに家計を圧迫してしまった」ことなのです。

空室期間が長引かないように対策をとりながら備えも十分にしておけば、いざというときも家計にダメージを与えることなく入居者が決まるまで過ごすことができます。

 

失敗例２：入居者ターゲットがいない土地に建てた

2つ目は、入居者ターゲットがいない土地に賃貸併用住宅を建てて、入居者がなかなか決まらず、住宅ローンを軽減できるというメリットを享受できていないケースです。

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住宅ローンを家賃収入で補えるというメリットに惹かれて、賃貸併用住宅を建築したSさん。
収益性を一番に考え、駅からのアクセスは良くないけれど価格が低かった土地を購入。
賃貸部分は、賃貸の間取りで最も収益性が高い1人暮らし向けのワンルームを３世帯分にしました。

新築で入居者募集したものの、なかなか入居者が決まらず焦るSさん。
本来ならば月々の住宅ローンの支払い13万に対して、家賃収入5万×３部屋でお小遣いを貰いながら生活できる予定でしたが、返済が始まっても1部屋しか決まっておらず、8万円の自己負担となってしまいました。

その後、新たに入居が決まったと思ったら退去を申し出られたりと、3室が満室になることはなく、家賃収入は不安定な状況が続いています。
入居者を決めるのも一苦労なので、いつ退去してしまうのかと不安な日々を送っています。

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賃貸併用住宅でありがちな失敗がこのケースです。
Sさんのアパートの入居者ターゲットは独身ですが、大学や大きい病院が近くにあるなどを除き、独身の方は通勤・通学に便利な駅近を好む傾向にあります。
一方でファミリー層は駅から遠くても環境が良い場所を好む場合も多いのでSさんの土地ではワンルーム３世帯ではなく、ファミリー向け１世帯の方が入居者が決まりやすかったでしょう。

このようなケースの失敗原因は以下の２つです。

失敗の原因①賃貸併用住宅が”ビジネス”であることを考えなかった

賃貸併用住宅は、入居したいという需要がないと供給しても意味がありません。
入居者に選ばれて長く住んでもらうことこそ一番重要なのです。

ビジネスでは、展開するエリアに需要があるか調査してから進めると思いますが、賃貸併用住宅も同じく”調査”がとても重要です。
入居者がオーナーと同じ属性の場合は必要ありませんが、異なる場合は建築予定の周辺環境・市場を調査して、入居者ターゲットがそのエリアにどのくらいいるのか確認しましょう。

失敗の原因②建築会社の選び方が悪かった

この失敗のケースに建築会社はあまり関係ないように思えますが、入居者ターゲットの調査やアドバイスは建築会社がするべきといえるでしょう。
賃貸物件の建築が豊富な建築会社なら、エリアを見て最適な間取りを提案できたと思いますが、賃貸物件の経験が浅い建築会社だとその点に気付かない場合があります。
そして、多くの工務店は賃貸経験が少ないため、ハウスメーカーではなく地域の工務店に依頼する場合は「賃貸物件の建築経験」を基準に選びましょう。

 

失敗例３：プライバシーの確保が難しく、日常生活にストレスを感じる

失敗例3つ目は、騒音です。
マンションで起こりがちな問題ですが、戸建ての賃貸併用住宅でも要注意のポイントです。

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念願のマイホームに賃貸併用住宅を建てたMさん。
賃貸マンションから引越し、無事に賃貸部分にもファミリーが入居しました。

数日過ごしていると、隣の子どもの声やテレビの音が響いてくることが気になりました。
子どもの声は仕方ないと思いつつ、隣の声が聞こえるということは自分たちの声も聞こえているはずと、日常会話のボリュームを下げるように。
自分が建てた家なのに、なんで気にしなければならないのかとストレスを感じて、隣の退去のタイミングで遮音性の追加工事を行いました。
工事前の調査で、一般の木造住宅並みの遮音性しかなく賃貸併用住宅には不足していたことが分かったそうです。

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マンションではなく、せっかく戸建てを選ぶなら、音の問題には悩みたくないですよね。
このケースの失敗原因は、建築会社の見極めが足りなかったことです。

失敗の原因：建築会社が良くなかった

失敗例２のケースと同様、賃貸物件の経験が浅い建築会社を選んだことがこの失敗の原因です。
賃貸経験の浅い建築会社だと、遮音性を気に留めず一般の住宅性能で建築する場合もあり、要注意です。
一般の木造戸建てと異なり、壁の向こう側に他人が暮らしている賃貸併用住宅は、マンションと同様に遮音性がとても重要なのです。

建築会社を選ぶ際に、
・遮音の性能はどのくらいなのか
・どのような工事をするのか
・賃貸併用住宅は建てたことあるのか
などを質問して、遮音や賃貸物件に自信のある建築会社を選びましょう。

賃貸併用住宅で失敗しないための3つのポイントとは

①”ビジネス”であることを忘れない

先述したように、賃貸経営はビジネスです。
需要がある場所を選び、長く住んでくれる建物を建築することが重要です。

場所に関しては、必ずしも住みたい土地と賃貸に適している場所が一致するとは限りません。
入居者ターゲットが好む土地なのか、一度考えてから建築しましょう。

長く住んでもらうためには、周辺の新しく・家賃の安い物件に引っ越してしまわないように、周辺物件にはない「差別化できる特徴」を持ちましょう。
築年数が経っても家賃を下げずに入居者をきめることができます。

 

②リスクを知る

何事もメリットとデメリットがあるように、賃貸併用住宅にもリスクがあります。

１借入額が大きくなる

自分の居住部分に加えて別世帯の居住部分も用意するとなると、必要な坪数は増えます。自分の家族が住むだけのマイホームを建てる場合と比較して、土地代と建築費用が拡大します。

２空室期間は住宅ローンの返済負担が大きい

賃貸併用住宅には、家賃収入をローン返済に充てられるというメリットがありますが、裏を返せば、入居者が不在の空室期間はその家賃収入がなくなるため自己負担になります。

３プライバシーの確保

③建築会社選びを慎重に行う

賃貸併用住宅を成功に導くための建築会社選びには、5つのポイントがあります。

注意点①デザイン
賃貸部分の入居者さんに選ばれ続けるデザインかどうか、また、少なくとも住宅ローンの返済期間である35年の間に古臭くならない普遍性が必要です。

注意点②空間・間取り・素材
他の物件との明確な差別化をしないと、築年数が経過するにつれて競争力が低下していきます。

注意点③住宅性能～プライバシーの確保～
「断熱性能」や「耐震性能」はもちろん、プライバシーの確保のための「遮音性能」の重視が大切です。

注意点④価格～値段以上の価値があるか～
建物価格は賃貸併用住宅を成功させる上で非常に重要なポイント。ハウスメーカー、建築会社、工務店などをしっかり比較検討することが大切です。

注意点⑤賃貸部分の運営と実績
賃貸経営が初めてなら、賃貸経営の運営サポート体制が確立されている会社を選びましょう。

建築会社の選び方については、こちらのブログで詳しく解説しています。
賃貸併用住宅の建築会社選びでの注意点

「将来のお金に対する不安」を解決してくれる賃貸併用住宅について、下記の記事でより詳しくお伝えしていきます。ぜひ併せてチェックしてみてください！

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