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賃貸併用住宅で失敗しないための入居募集と賃貸管理

賃貸併用住宅の完成後、
入居者の確保をするために、賃貸部分の管理方法を決めておく必要があります。

今回は、管理方法について詳しくお伝えします。

賃貸管理業務について

管理方法は大きく次の3つです。

① 自分自身で管理運営を行なう(=「自主管理」)
② 不動産管理会社に賃貸管理を委託する(=「一般管理契約」)
③ 不動産管理会社に一括借上げを委託する(=「サブリース契約」)

ソフト面の管理(日常管理ともいいます)には、入居募集業務や家賃の回収、滞納督促、苦情対応など、「入居者管理」のことを指します。

ハード面の管理には、入居者が退去したあとの原状回復工事、大規模修繕、リフォームなど、「建物管理」のことを指します。

上記の管理業務を、どのような形態で行なうか(自主管理・一般管理・サブリース)を入居募集前には決めておきましょう。

それぞれの管理形態の違いについてお伝えしていきます。

自主管理とは

入居者対応や業者の手配等の全てを、大家さんが自ら行う管理方式です。

メリット

・自分で管理業務を行なうので費用が抑えられる
・賃貸経営のノウハウが身につく
・仲介業者やリフォーム業者などの人脈が広がる
・物件の変化(老朽・不具合・空室期間等)に気付きやすい

デメリット

・時間と手間がかかる
・苦情やトラブル等、いつ起こるかわからないことにも常に対応できるようにしておかなければならない
・目の届く範囲の物件しか対応出来ない
・地方の場合、客付けが難しくなることがある

もちろん、自分で管理するわけですから、入居者管理費用が削減できます。規模が小さいのであれば自主管理にして色々と勉強するのもいいでしょう。
それぞれの業者と直接やり取りすることで、賃貸のニーズを知ることもでき、空室対策の知識を得ることもできます。

しかし、会社員の方にとっては、かなり難しいかもしれません。いつ電話がなるかもわかりませんし、緊急で物件に駆け付けなければいけないこともあります。
家賃交渉や苦情対応、家賃の督促等、全て入居者と直接やり取りすることになるので、ストレスに感じることも多いでしょう。

一般管理契約とは

入退去・募集・リフォーム等、賃貸経営の業務全般を管理会社に任せる管理方式です。

メリット

・手間がかからない
・知識を持っている専門家が24時間365日対応してくれる

デメリット

・費用がかかる(家賃収入の3%~5%程度)
・担当者によって質が変わる
・管理会社に任せきりになると、それなりの対応しかしてもらえない可能性がある

自主管理とは違い、大家さんが直接入居者とやりとりすることはありません。そのため、手間も時間もとられませんし、大家さんの耳に入ってこないような小さなクレームも管理会社が処理してくれます。

緊急時の対応もしっかりしていますし、自主管理の手間を考えれば賃料の3%~5%で管理してもらえるなら安いと思う大家さんも多いでしょう。

しかし、選ぶ管理会社や担当者によって物件は良くもなりますし、悪くもなります。社内で情報が共有されておらず、担当者以外何もわからなかったり、報連相が出来ていなかったりすることが原因で大きなトラブルに発展してしまうなど、損失が出てしまうこともあります。

大家さん自身が積極的に物件に関わり、普段から管理会社とコミュニケーションが取れていれば、管理会社も真剣に業務に取り組んでくれます。

逆に、大家さん自身が物件に興味を持たず、管理会社からの提案にも応えることなく放置していれば、「この大家さんは何も言わないし、この程度やっておけば大丈夫だろう」と管理会社もそれなりの対応になってしまう可能性があるので注意が必要です。

サブリース契約とは

サブリース契約は、不動産管理会社が部屋をずっと借りてくれる(=一括借り上げ)契約です。大家さんがサブリース会社に一括して賃貸し、サブリース会社が一般のお客さんへ転貸するというというものです。

例えば1部屋を月15万円で借り上げる契約をしていたら、空室期間中でも、家賃が下がったとしても月15万円の家賃収入に変わりはありません。

ただ、保証される家賃は相場家賃の80~90%と低めです。

その分、空室に悩まされることもないですし、苦情対応なども全てしてくれます。決まった日に決まった金額が入金されるので、手間もかかりません。

サブリース(一括借上げ)をお願いしたいと思っても、サブリース会社も損をするような契約は結びませんから、どこの物件でもしてくれるというわけではなく、立地がよく賃貸需要が見込める物件が対象となることがほとんどです。

みなさまも耳にしたことがあるかもしれませんが、トラブルが多いのも事実です。
サブリース会社によって契約内容や保証内容は様々で、「30年一括借上」というようなものもありますが、これは30年間家賃が変わらず保証されるというわけではありません。

基本的には1~2年程度で借り上げ賃料の見直しが行われます。
合意できない場合、サブリース会社から一方的に更新を拒否されるというトラブルもあるそうです。

原状回復やメンテナンス業者の指定がある場合、大家さん負担になる部分の金額がかなり高額になることもあり、断ればサブリース契約を解除されるなど契約が長く続くとは限りません。

すべて任せることも出来ますが、その分、サブリース会社の言いなりにならざるを得ない場合が多く、大家さんにとって不利になる内容もあります。

どの管理方法がおすすめなのか

一般管理委託とサブリースの違いは、賃貸部分に入居者がいない期間(空室期間)でも、一定の家賃保証を受けられるかどうかです。一般管理契約の場合でも家賃滞納が生じたときの補償制度はありますので、特に会社勤めをされている方には一般管理委託をお勧めしています。

この記事のまとめ

  • 賃貸管理業務には「入居者管理」と「建物管理」がある
  • 自主管理は、費用が抑えられるが手間もかかる
  • 一般管理委託は、管理会社選びやコミュニケーションが大切
  • サブリース契約は空室期間も補償があり手間もかからないが、トラブルも多い
  • 得に会社勤めの方は一般管理委託がオススメ

 

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