「BANK's HOME」へ寄せられた質問や不安に感じることなどへQ&Aのかたちでお答えいたします。
その他のご質問がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

賃貸併用住宅を選ぶべき11のメリット

これからマイホームを手に入れたい人に知ってほしい「住宅ローンで建てる賃貸併用住宅」

一般的に「賃貸併用住宅」と聞くと、ハードルが高く敬遠されがちですが、
私たちがおすすめする「住宅ローンで建てる賃貸併用住宅」は、
住居費を抑えながら生活豊かに出来る、身近な住まいの選択肢です。

今回は「住宅ローンで建てる賃貸併用住宅」のメリットを紹介します。

 

①生涯住居費を一番少なくする唯一の方法

 

賃貸併用住宅の最大のメリットは、ご自身(または配偶者)の収入で返済できる範囲で住宅ローンを活用して、二世帯分の住宅資産を手に入れられることです。

その家賃収入額と住宅ローン返済額のバランスによっては、実質的にゼロ円で持ち家部分と賃貸部分の住宅資産を手に入れることも可能な、まるで魔法のような資産形成方法です。
既に土地を所有されている方であれば、ローン返済額よりも家賃収入額のほうが多くなるため、住宅資産を実質タダで手に入れ、毎月「おこづかい」まで確保できる可能性があります。

生涯支出の30~40%にもなるという住居費を、家賃収入で補うことができ、
さらに、賃貸部分まで所有する、まさに「いきなり大家さん」になれるのです。

 

②住宅ローンで、住宅資産が手に入ることの凄さ!

 

日本における住宅ローンという仕組みは、最も金利が安く、どんなローンよりも借入れ易い、資産家でない私たちにとって、唯一無二の素晴らしい制度です。

考えてみてください。

住宅ローン以外で、数千万円ものお金をわたしたちに貸してくれる仕組みは、世界中どこを探してもないはずです。
もちろん、頭金を3割以上支払えれば不動産投資などのアパートローンを借りることも可能かも知れませんが、それでも支払う金利は住宅ローンが最安値です。

金融機関からの借入れという、言い換えれば、他人のお金を最も安い金利でお借りして、二世帯分(自宅+賃貸部分)の住宅資産がタダ同然で手に入るとするならば、活用しない手はないと思いませんか?
※既に住宅ローンを組んでいる方は、原則、その住宅ローンを全額返済しなければ、新たな住宅ローンを組むことはできません。

つまり、同時に2つの住宅資産(自宅と賃貸部分)を「自己資金が少なくても」「最も安い金利」で手に入れることができるのは、賃貸併用住宅しかないのです。

こだわりのマイホームを注文住宅で手に入れ、転勤などさまざまな事情から「 売却したいな……。」と思っても、なかなか住宅ローンの残債以上で売却できる人は数少ないのが実情です。

この時代背景だからこそ、わたしたちは、賃貸併用住宅という仕組みをあなたに知っていただきたいと思っています。

 

③損するほうが難しい!「賃貸併用住宅」が驚くほど低リスクである理由

 

住宅ローンを組んで家を購入する時の最大の不安は、「返済ができなくなったらどうしよう」ということではないでしょうか?
最悪の場合、家を失った上に債務が残るケースや、債務を負いきれなくなって自己破産というケースも考えられます。

現在、住宅ローン破綻率は2%強といわれています。100人に2~3人の方が実際に返済できない状況になっているということです。これを多いと見るか、少ないと見るかは人それぞれの考え方にもよりますが、住宅購入の際の不安になることは間違いありません。

これについても、賃貸併用住宅を選択することにより、ほとんどリスクはなくなるとわたしたちは考えています。

なぜなら、そもそも住宅ローンには審査があり、給与所得で返済できる金額しか貸してもらえません。賃貸併用住宅で家賃収入があるからといって、給与所得から計算される返済能力以上のお金は貸してくれないのです。(賃貸部分からの家賃収入を計算に入れてくれません。)

つまり、基本的には給与所得で返済可能な借入金額なのですが、それに加えて、家賃収入が入ってきます。そのため、万が一給与所得だけで返済が難しくなっても、他に「家賃」収入があるので返済不能となる確率が極めて低くなるのです。

このように、賃貸併用住宅の場合は二重のリスクヘッジができますので、一般的な注文住宅の住宅購入者よりもローン返済が出来なくなることは非常に考えづらいといえるでしょう。

 

④住宅資産の選び方ひとつで、数千万円も差が生まれる!

 

住宅ローンを上手に活用して 「 入居者から選ばれ続ける 」賃貸併用住宅を建築することができれば、持ち家だけを建築するときと比べて、人生設計が大きく変わります。

同じ世帯年収の家庭でも、持ち家のみを建築した家庭と、「 入居者から選ばれ続ける」賃貸併用住宅を建築した家庭とを比較した場合、住宅ローンの返済期間である35年間だけをみても、得られる収入に数千万円単位で違いが出てくるのです。

このようなマイホームの買い方を知っているかどうか、実行に移せるかどうか。
それだけで、驚くほどの大きな違いが生まれ、同じ世帯年収でも、より豊かな暮らしが実現できる可能性が高いのです。

 

⑤老後資金3000万円が貯まる具体的な数字の根拠

 

賃貸併用住宅BANK’S HOMEは、自宅部分も賃貸部分も間取りや仕様は変わりません。言い換えれば、賃貸部分も自宅と同じ品質(デザイン・空間)を確保しています。

間取りとしては、1階と2階を合わせた3LDKで80㎡~86㎡、これにプラスαの空間で床下倉庫を10畳~12畳、小屋裏ロフトとして同じく10畳~12畳を確保しています。
※敷地形状や用途地域等の制限により、各部屋の広さは変更となる場合があります。

これだけの賃貸物件は、おそらく探しても見つからないでしょう。

家賃自体は、建てる場所によって大きく変わってきます。例えば、東京都杉並区の場合、BANK’S HOMEの賃貸部分の家賃収入は、約30万円/月という査定が出ています。
30万円 x 12ヶ月 x 35年間(借入期間) ⇒  1億2600万円

すごい数字ですね。
ただし、杉並区となると土地の値段も高くなりますので、平均的な世帯収入家庭では、土地から購入して賃貸併用住宅を建てることは非現実的です。

現実的な例を挙げましょう。
土地の坪単価が20万円~30万円程度の立地条件だった場合、家賃査定は10万円程度になることが多いのですが、35年間の家賃収入を平均して30% ダウンさせて手堅く7万円/月 とした場合、

7万円 x 12ヶ月 x 35年間(借入期間) ⇒ 2940万円

となります。貯蓄型の保険など手堅い運用をするだけで、家賃収入が7万円という立地条件のエリアでも老後資金3000万円という貯蓄が実現してしまうのです。

 

⑥実質的な住居費負担を減らすことで、レジャー費(遊び)も増やせる

長い人生において、一見「無駄だ、勿体ない」と思えることも、定期的には必要なものではないかと私たちは考えています。いわゆる住居費や生活費、子どもの教育資金、老後資金などの必要不可欠と思われる支出以外のことに使うお金です。

例えをあげればキリがないですが、家族でのキャンプや海外旅行、ご主人や奥様の趣味などのことです。夢のマイホームを購入するために、ギリギリまで節約する生活を35年間も送るなんて避けたいですよね。

人それぞれの価値観がありますので、一概に言い切れるものではありませんが、

・家族で非日常的な体験をする(海外旅行や国内旅行など)
・いつまでも健康的でいるための趣味(ヨガやゴルフ、テニス、マリンスポーツなど)
・いつまでも成長し続けるための習い事(英会話や茶道、油絵や水彩画など)
・いつまでも男性として女性として輝くための支出(エステやファッションなど)

こういったことは、節約する上では真っ先に削られることではありますが、いつまでもワクワク、ドキドキする心豊かな人生を歩むためには必要なことだと思います。

住まいという「人生最大の買い物」である住宅資産を購入する際だからこそ、今一度よく考えてみてください。

 

⑦やむを得ない事情で、引越しを余儀なくされてもダブルインカムが可能

持ち家を購入する際、「転勤や転職など、やむを得ない事情によって、引越しをしなければならなくなった場合どうしよう」という不安要素があるかと思います。

住宅ローンは、その条件として、自分や自分の家族がそこに住むことが大前提になっているため、「金融機関から一括返済を求められたらどうしよう……。」という不安が頭をよぎることは、当然のことです。
大切なことは、転勤や転職などで引越しをしなければならなくなったと分かった時に、すぐ住宅ローンを組んでいる金融機関に「正直に」相談をすること。

借入れをするというのは、あなたに対する信用で成り立っています。それと同時に、金融機関だって返済してもらわなくては困ります。

金融機関の担当者の話では、滞りなく返済をしてきた方が「やむを得ない事情で」引越しをする際に「貸しはがし(一括返済を求める)」ことはまずあり得ないそうです。

その手続きを踏めば、自宅部分も賃貸として運営し、その家賃収入の範囲内で引越し先を探せば、返済不能リスクはより低減することになるので安心です。

 

⑧住宅ローン返済後も、副収入(家賃)が生まれ続ける

老後資金2000万円問題においては、定年退職後(ご夫婦2人)の生活において、年金だけでは不足してしまう金額は月々54,520円ということでした。

賃貸併用住宅においては、先程もご説明したとおり、住宅ローン返済期間の35年の間に、平均家賃収入が7万円/月だったとしても、3000万円の貯蓄が可能です。住宅ローンを完済した後も、修繕工事は必要になるものの、賃料収入は生まれ続けるのです。

仮に、築35年となった賃貸併用住宅の家賃を6万円/月とした場合、それだけで年金不足分をカバー出来てしまうことになります。つまり、貯蓄に手を付けずに、老後2000万円問題はクリアできてしまうのです。

わたしの尊敬する税理士先生が、老後に貯蓄を切り崩すだけの生活のことを「砂時計の生活」とおっしゃっていたことを思い出します。定年後、年金以外に入ってくる収入が無い生活は、まさに砂時計。貯蓄が減っていくだけの老後は心細いものです。

また、住宅ローン完済後は、「やむを得ない事情」が無くても、引越しは自由です。
自宅部分も賃貸に出して、家賃収入を2倍にし、自分たちは病院や買い物など生活に便利なマンションを新たに借りるなど、生活環境を自由に変えることもできます。

貯蓄が減らない、素敵な老後を賃貸併用住宅で実現しましょう。

 

⑨ライフスタイルの変化に応じて様々な使い方が可能

人生100年時代においては、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できる住まい選びが重要です。賃貸併用住宅は、下記のような環境の変化に応じて様々な形に使うことができます。
✓ 賃貸住宅として入居者に貸す(賃貸併用住宅)
✓ 高齢になったご両親と住む(二世帯住宅)
✓ 娘夫婦もしくは息子夫婦と住む(二世帯住宅)
✓ ローン完済後は、自宅部分も賃貸として入居者に貸す(賃貸住宅)
✓ 子どもたちへの資産として遺す(相続/贈与)

⑩売却時にも有利なワケ! ~稼げる住宅資産の強み~

万が一、何か特殊な事業があって、購入した賃貸併用住宅を売却したいという状況になった場合にも、普通の持ち家よりは有利に売れる可能性が高いことも大きな強みです。

その時点でも家賃収入を生み出す「稼いでくれる家」である点は変わりませんし、そもそも買う人の立場からすれば、中古で買おうとしても物件が市場に滅多に出てこないためです。

また、中古とはいえ、住宅ローンが使えるのも大きな魅力です。

そもそも、賃貸併用住宅を所有している方は、よほどのことがない限りは物件を手放す必要に迫られないため、市場に出ることが少ないという希少性もあります。

売却せざるを得ない状況になること自体、可能性は極めて少ないと思いますが、売却時にも賃貸併用住宅は強さを発揮します。

 

⑪万が一の時も安心。遺された家族は返済不要

通常、住宅ローンで家を購入する場合、団体信用生命保険(通称:団信)に加入することになります。

「将来、体を壊してローンが払えなくなったらどうしよう……?」
「万が一、自分が死んだ時に住宅ローンを家族が払い続けるの……?」
といった不安が頭をよぎったことは、誰しもあるのではないでしょうか?
団体信用生命保険とは、自分が万が一死亡した際、残りの住宅ローンを肩代わりしてくれる保険。残されたご家族は、ローンの残債を負担することなく、購入した家に住み続けることができるのです。

また、団体信用生命保険では就業不能状態について保障されないことが一般的ですが、就業不能状態をカバーするために、「3大疾病特約・8大疾病特約」等の特約付きの団体信用生命保険が用意されています。

これは、特約で定められる病気にかかった場合、本人が死亡していなくても、該当の病気と診断された時点で住宅ローン残債が帳消しとなる手厚い保障です。この特約は、通常の住宅ローン金利にプラス0.2~0.3%程度上乗せするだけで加入でき、あまり負担を増やすことなく保障内容を追加することができます。

ただし、これらの特約を付加できる年齢は、保険料を金利に上乗せする場合には満51歳まで、保険料を別途支払う場合には満56歳まで加入可能という制限があるため、注意が必要です。

また、最近では各銀行も金利引き下げ競争がひと段落したため、団体信用生命保険に付帯する特約保障を充実させる傾向にあり、金利の上乗せなしで団体信用生命保険の特約を付与してくれる銀行もあります。

銀行に住宅ローンの申し込みをする際に、扱っている団体信用生命保険もチェックして、加入手数料や金利がどれほどかかるのかを確認して利用すると良いでしょう。
しかし、住宅ローンを検討している誰もが団体信用生命保険に加入できるわけではありません。実は、病気のリスクがある人は団体信用生命保険に加入ができないのです。そして、団体信用生命保険に加入できない場合、住宅ローンの審査も通りません。

そもそも団体信用生命保険は「生命保険」の一種であり、契約者が死亡した際に保険金代わりに残りの住宅ローン債務を支払ってくれるものです。

住宅ローンの融資をする銀行側としては、健康な方へお金を貸し付けて、団体信用生命保険を使うことなく無事に住宅ローン全額を回収したいと思うのが普通の考えです。

そのため、過去数年の間に特定の病気に掛かった、現在持病がある、手術歴や投薬歴があるなどの場合は、死亡リスクが高いと判断され団体信用生命保険に加入することができず、結果的に銀行から住宅ローン審査を否認される可能性が高まります。

団体信用生命保険は、持病や投薬歴等で止むを得ず入れない場合を除いて、住宅ローンを検討する方全員が加入すべき保険です。

家を買うとなった時、初めは自分の年収でいくら借り入れが可能か、金利が低い銀行はどこか、といった部分にフォーカスしがちです。しかし、「自分が病気で倒れて住宅ローンの支払いが難しくなる」などの将来を考えて、住宅ローンの借入金額と団体信用生命保険の特約を検討することも重要だということを頭に入れておきましょう。

 

賃貸併用住宅は「夢を叶えるマイホーム」

 

「夢のマイホーム」という言葉を耳にすると思います。
しかし、マイホームを建てることがゴールではありません。
折角建てたのに住宅ローン返済に追われる毎日では、楽しくありませんよね?

一方で賃貸併用住宅は「夢を叶えるマイホーム」です。
住居費を家賃収入で補うことで、レジャー費など楽しい時間にお金をかけることができます。
家族の夢をかなえていくための住まいの選択肢なのです。

私たちは「夢のマイホーム」ではなく、「夢を叶えるマイホーム」を提案しています。
マイホーム購入を検討している多くの人にこの住まいの選択肢を知っていただき、
「将来のお金に対する不安」を解決していきたいと考えています。

この記事のまとめ

    • 住宅ローンを活用して、二世帯分の住宅資産を手に入れられる
    • 通常の収入と「家賃収入」の2重リスクヘッジで、住宅ローン破綻のリスクはきわめて低い
    • 賃貸併用住宅は、老後の経済的不安も解消できる
    • 賃貸併用住宅は、レジャー費を増やしたり生活を豊かにできる
    • 転勤時などライフスタイルの変化に対応しやすい
    • 団体信用生命保険は全員が加入すべき保険

 

「将来のお金に対する不安」を解決してくれる賃貸併用住宅について、下記の記事でより詳しくお伝えしていきます。ぜひ併せてチェックしてみてください!

 

関連記事:賃貸併用住宅〜メリット・デメリットと後悔しない家づくり

賃貸併用住宅「バンクスホーム」についてはこちらをご覧ください。
バンクスホーム オフィシャルサイト