街を歩いていて、賃貸を兼ねている住宅を見かけることがありますよね。
そのような自宅とアパートの併用住宅は「賃貸付き住宅」や「賃貸併用住宅」と言います。
賃貸付き住宅は、長い目でみてお得な家を建てたい方やいつか2世帯住宅の建築を考えている方にはとてもおすすめです。
どんなメリット・デメリットがあるのか詳しく解説していきます。
目次
賃貸付き住宅とは？2つのパターンを紹介
賃貸付き住宅とは、自宅とアパートが一緒になっている住宅のことで
一般的には「賃貸併用住宅」と呼びます。
この賃貸併用住宅ですが、大きく分けて以下の2パターンあります。
- 建物面積の50％以上が自宅の賃貸併用住宅
- 建物面積の50％超がアパートの賃貸併用住宅
1.自宅部分が建物面積の50％以上の賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、「自宅部分の割合が50％以上か、未満か」がポイントとなります。
50％以上が自宅の賃貸併用住宅は、住宅ローンを借りて建物全体を建築したり、住宅ローン控除が適用できたりします。
この場合、賃貸戸数は少なくなりますが、
住宅ローンの金利は低いので、富裕層でなくても賃貸併用住宅を建築しやすいパターンです。
2.アパート部分が建物面積の50％超の賃貸併用住宅
アパート部分が50％を越えている賃貸併用住宅は、アパートやマンションの一室をオーナーの自宅とするような物件です。
最上階にオーナーの自宅を設け、階下を賃貸とするマンションタイプを多く見かけます。
ほとんどの銀行では自宅が50％未満だと建物全体に住宅ローンを借りて建物を建てることができません。
アパートローンになるので、審査基準が厳しく、かつ、自己資金を多く準備する必要があります。
土地から購入する場合、建物を含めた総予算の３０％程度の自己資金が必要とされます。また、借入期間も短い場合が多く、金利も住宅ローンと比べて高くなる傾向にあります。
ただし、設計の自由度は高く、収益性も上げることができるというメリットがあります。
今回は住宅ローンで購入できる「自宅部分の面積が50％以上の住宅」に絞って、解説していきます。
賃貸付き住宅のメリット
賃貸併用住宅のメリットを今回は4つ紹介します。
- 生涯住居費を一番少なくする
- 驚くほど低リスクな投資である
- 年収アップが叶う
- ライフスタイルの変化に応じて様々な使い方が可能
１.生涯住居費を一番少なくする唯一の方法
賃貸併用住宅の最大のメリットは、ご自身（または配偶者）の収入で返済できる範囲で住宅ローンを活用して、二世帯分の住宅資産を手に入れられること。
さらに、毎月の家賃収入によって生涯支出の30～40％にもなるという住居費を大幅に抑えることができます。
ファミリータイプの賃貸を１戸だとしたら、
毎月の家賃９万円×12ヶ月×35年＝3,780万円
ワンルームを2戸賃貸とすると、
毎月の家賃6万円×2戸×12ヶ月×35年＝5,040万円
これらの金額分、実質支払う住居費を浮かすことができるのが賃貸併用住宅です。
２.驚くほど低リスクな方法
賃貸併用住宅は二世帯分なので、借り入れ負担が大きいと思われがちですが、
そもそも住宅ローンには審査があり、給与所得で返済できる金額しか貸してもらえません。
賃貸併用住宅でも基本的には給与所得で返済可能な借入金額の範囲内でなので、返済に無理はありません。それに加えて家賃収入が入ってきます。
そのため、万が一給与所得だけで返済が難しくなっても、他に「家賃」収入があるので返済不能となる確率が極めて低くなるのです。
３.年収をアップできる
家賃収入が得られる賃貸併用住宅を選んだだけで、100万円ほど年収をあげることができます。
例えば、
ファミリータイプの賃貸(9万円/月）を1戸を賃貸としたら、
9万円×12ヶ月＝108万円
ワンルーム（6万円）を2戸貸し出したら、
12万円×12ヶ月＝144万円
の副収入が得られることになります。
住宅ローンの支払いは給与から払えるので、家賃収入は全額貯金に回して老後の生活費にしたり、旅行などのレジャー費として今を楽しむことに使うのも良いでしょう。
使い方は自由で将来の経済的不安を減らしながら豊かな生活を送ることができます。
4.ライフスタイルの変化に応じて様々な使い方が可能
人生100年時代においては、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できる住まい選びが重要です。
賃貸併用住宅は、下記のような環境の変化に応じて様々な形に使うことができます。
✓ 賃貸住宅として入居者に貸す（賃貸併用住宅）
✓ 高齢になったご両親と住む（二世帯住宅）
✓ 娘夫婦もしくは息子夫婦と住む（二世帯住宅）
✓ ローン完済後は、自宅部分も賃貸として入居者に貸す（賃貸住宅）
✓ 子どもたちへの資産として遺す（相続／贈与）
1世帯の戸建て住宅を2世帯住宅へリフォームするのは費用がとてもかかるので、
いつか二世帯住宅にするタイミングがあると考えている方には、賃貸併用住宅がオススメです。
二世帯住宅にしていない期間は賃貸として収入を生み出すことができます。
賃貸付き住宅の間取り
賃貸部分がある賃貸併用住宅は、間取り次第で「プライバシーの問題の起こりやすさ」や「収益性」が変わるので、しっかりと考えなければなりません。
賃貸併用住宅の間取りは「横割り」と「縦割り」の大きく2パターンあるので、
それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。
１.横割り
横割りは、2階建ての住宅であれば例えば1階はオーナー、2階を賃貸部分と上下に分けることです。高層の賃貸併用住宅で最上階をオーナールームとするような間取りは横割りになります。
横割りのメリットとデメリット
横割りは上の階と下の階という分け方をしますが、オーナーが上に住むか下に住むかでメリットとデメリットが変わってきます。
オーナーが下の際のメリット
• 庭を使うことができる
• 自分が発する足音などを気にする必要がない
• 上の階の方が賃貸市場では価値が高く、家賃を高めに設定できる
オーナーが下の際のデメリット
• 上の階の物音が気になる
• 小屋裏収納が使えない
オーナーが上の際のメリット
• 下の階の物音が気にならない
• 小屋裏収納が使える
• 窓からの見晴らしがよい
オーナーが上の際のデメリット
• １階部分の家賃設定が比較的低くなる
• 1階に住みたいという人が統計的に少ないため空室リスクがやや高い
• 自分の足音や生活音が下の人の迷惑になるリスクがある
2.縦割り
縦割りというのは、文字通り家を縦に割るため、1階と2階の半分がオーナー居住区、そして残りが賃貸となります。
メリット
• 上下の騒音問題が解決する
• 1階と2階のメリットをオーナーも借主も両方得られる
デメリット
• 壁部分の防音性を高める必要がある
どの間取りにもデメリットはありますが、子どもがいる世帯の場合はどうしても騒音が発生するため、縦割りの方がデメリットを最小限に抑えることができるでしょう。
賃貸付き住宅のデメリットと対策
賃貸併用住宅のデメリットを4つ紹介します。
- 借入金が多くなる
- プライバシーの確保
- 空室期間はローンの負担が多い
- ライフスタイルの変化に応じて様々な使い方が可能
1.借入金が多くなる
自分の居住部分に加えて別世帯の居住部分も用意するとなると、必要な坪数は増えます。自分の家族が住むだけのマイホームを建てる場合と比較して、土地代と建築費用が増大します。
＜対策と考え方＞
購入金額が大きくなっても、毎月のキャッシュフローと所有資産にメリットを感じられれば、「デメリットではない」ともいえます。
特に、土地から購入する場合には、あなたの世帯年収で借入ができる「適正な住宅ローンの借入限度額」はいくらか相談することが大切です。
そのうえで、現在の賃料よりも、少額の住宅ローン返済で「自分自身の住宅資産」が得られるならば、十分メリットがあります。
2.プライバシーの確保
戸建住宅と比べて、賃貸併用住宅の場合には隣（壁の向こう）に、他人が住むという宿命があります。
「音の問題＝遮音性能」については特に注意が必要なポイントです。
＜対策と考え方＞
賃貸併用住宅を始める前は、必ず建築会社へ遮音性能についての確認や、その工法で建てたOB顧客の声をきかせてもらうなどし、プライバシー確保のための工夫や実績を確認してから始めるようにしましょう。
3.空室期間は住宅ローンの返済負担が大きい
賃貸併用住宅には、家賃収入をローン返済に充てられるというメリットがありますが、裏を返せば、入居者が不在の空室期間はその家賃収入がなくなるため自己負担になります。
＜対策と考え方＞
空室期間をつくらないために必要なことは、「入居者」に選ばれ続けること。そのために、建物のデザインや空間、性能などの差別化が大切になってきます。
おススメしたいのは、あなたが「住みたい」と思える「場所」「間取り・デザイン・性能」の物件をつくること。あなたと同じような家族構成の方が入居者ターゲットなので、あなたが選んだ立地や間取りには必ず需要があるということになるからです。
4.売却しづらい
収益物件として見ると、自宅部分は家賃収入がないため収益性は低く、利回りも低くなってしまうため、通常の一棟アパートなどより安値になります。賃貸物件（投資物件）が欲しい人にとっては「自宅部分が邪魔」になってしまいます。
＜対策と考え方＞
「アパートローンでしか建てられない賃貸併用住宅」や「オーナー住居と賃貸部分の間取りが違う賃貸併用住宅」は、さけるのが賢明です。
しかし、ここでお勧めしている「住宅ローンで購入できる賃貸併用住宅で入居ターゲットも同じ」という物件であれば、住宅購入者も不動産投資家も購入しやすい物件なので逆に需要が高い物件になります。そして何より重要なのは、賃貸部分の収入です。空機関が長い物件ではないかなども見られるので、入居者に「選ばれる」物件にするために建築前から考えることで出口戦略も大きく変わります。
賃貸付き住宅の建築までの流れ
賃貸併用住宅を建てる場合、実際にいくらかかって、どのような流れになるのか、資金計画から建物完成までの流れを見ていきましょう。
＜資金計画＞
まずは「人生設計＝ライフプランニング」を行うことで、あなたが捻出可能な住居費（住宅ローン上限額）を確認することが大切。それぞれの家庭の年収や家族構成、ライフスタイルによって、安全な返済負担率も変わってきますので、お金の専門家に相談することをお勧めします。
＜土地選び＞
既に土地（計画地）を所有している人は不要。土地探しからの人は、数ある条件から「これは譲れない」という優先順位をつけて探していくことが大切です。
＜融資相談＞
賃貸併用住宅を住宅ローンで融資してくれる金融機関というのは、残念ながらまだまだ少数ですが、積極的に融資をしてくれる大手の金融機関もあります。住宅ローン融資に関しては、そのプランと建築費の算出を依頼している建築会社にサポートしてもらいましょう。
＜総費用の把握＞
建築する上での総費用を、以下の3つに分けて把握します。
・本体工事費用
・付帯工事費用
・諸費用
総費用がでると、住宅ローンの借入額と期間、金利によって、毎月の返済金額が決まってきます。
また、立地と間取り（広さ）によって、大体の賃料収入が予測でき、住宅ローン返済額と賃料収入額のバランスが見えてきます。
＜引き渡し＞
ご自分たちのマイホームへの引っ越しと同時に、賃貸部分の家主となり賃貸経営もスタートします。
賃貸併用住宅の建築の流れについて、なんとなくイメージできたでしょうか？ 詳しくは、下記の関連記事でご紹介していますので、参照してみてください。
関連記事：実際いくらかかるの？～ 資金計画から建物完成までの流れ ～
賃貸付き住宅の建築会社の選び方
賃貸併用住宅の建築会社を選ぶ際には、見て欲しいポイントがいくつかありますが、今回は特に注視してほしい２つのポイントをお伝えします。
- 遮音性能へのこだわり
- 賃貸物件の実績
１遮音性能へのこだわり
賃貸併用住宅と注文住宅の最大の違いは、隣に他人（入居者）が住むということです。自宅だけを建てるのであれば、「断熱性能」や「耐震性能」を重視する人は多いものの、「遮音性能」を重視する人はごく少数ですよね。
賃貸併用住宅を建築するにあたっては、自分の家族はもちろん、入居者にとっても「プライバシーの確保」は非常に重要なポイント。
一般の建築会社では遮音の「ノウハウと実績」を持っているところが少ないため、しっかりとチェックすることをおすすめします。
２賃貸物件の実績
賃貸併用住宅を建てるということは、賃貸経営を行なうオーナーになることです。しかし、普段、会社勤めをしている方にとって「入居募集・ポータルサイトでの告知・賃貸借契約・家賃管理・苦情対応etc.」を自分で行なうというのは、非現実的だと思います。
建築会社を選ぶにあたって、賃貸経営の運営サポート体制が確立されているかも大きなポイントです。連携が取れている不動産管理会社があるか、建築後にどのようなサポートがあるかもしっかり確認しましょう。
また、賃貸物件の実績があると、先ほど述べた「遮音性能」に対する意識も高い傾向にあるので合わせてご確認ください。
賃貸併用住宅「バンクスホーム」は、平均入居率94％以上のアパートシリーズ「ＰＲＩＭＡ」での10年以上の経験を生かして作られたブランドです。
賃貸物件の経験も豊富なので、十分な遮音対策をとっているだけでなく、
全国の管理会社とのネットワークも豊富で、建築エリアを得意としている管理会社様を紹介可能です。
ご興味ある方は、ぜひバンクスホームをご覧ください。
この記事のまとめ
- 賃貸付き住宅には2種類があり、賃貸物件の中にオーナー住居を作る一般的なイメージのものと、オーナー住居と賃貸の面積が半々のタイプに分けられる。
- 賃貸付き住宅のうち住居と賃貸の面積が半々のタイプなら、住宅ローンを使って資産になる家を建て収入が得られる。
- 賃貸付き住宅は住宅ローンを使って持ち家を建て家賃収入を得る唯一無二の方法でリスクも低い。
- デメリットは、借入金が大きくなること、住まいのプライバシー、空室不安などが考えられる。
- 賃貸併用住宅の建築の流れでは、ライフプランを元にした資金計画から土地選び、融資、費用まで、いろいろなケースが考えられるので、事例を参照して役立てたい。
- 賃貸付き住宅を建てる際は、性能や賃貸部分の運営実績やサポートについてよく検討して、会社選びをする。
- 住宅ローンで建てる賃貸付き住宅「BANK’S HOME」は、住宅業界および賃貸住宅業界で長年培ってきたノウハウが詰め込まれ、建築後のサポートも充実している。
このブログの内容が「もっと詳しく」まとめて一冊で読めます！
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