賃貸併用住宅は、住宅と賃貸物件を同時に取得できる魅力的な物件です。
家賃収入を得られるメリットを考えると、できるだけローコストで建築したいですよね。
今回は、ローコストで賃貸併用住宅を建てる方法やその際の注意点をまとめました。
（2023.5.11更新）
目次
ローコストの賃貸併用住宅の建築費はどれぐらい？
一般的にローコストの賃貸併用住宅は、 ファミリータイプの1世帯分で850～1000万円程の価格帯です。
つまり、自宅とファミリー1世帯分の賃貸がある賃貸併用住宅を建てる際は、2000万円以下で建てられるということです。
坪単価が高い傾向がある大手ハウスメーカーだと賃貸併用住宅の建築費は4000万円以上はかかると考えられるので、ローコストだとかなり負担が抑えられるといえます。
賃貸併用住宅をローコストで建てるメリット
賃貸併用住宅を建てる大きな理由のひとつが経済的メリット。そのために考慮しなければいけないのが「収支」です。
住宅購入費を出来るだけ抑えることができれば、利回りの数字を良くすることができます。
残念ながら、住宅購入費と家賃収入は比例しません。
家賃は立地・間取に大きく影響されるため、高い賃貸併用住宅を建てても、必ずしも家賃収入が高くなるわけではないのです。
つまり、同じ家賃が見込める賃貸物件であれば、ローコストで建てることで利回りが良くなり、毎月の住居費を大きく減らすことができるといえます。
ローコスト賃貸併用住宅の注意点
「価格が安い」ことが最大のメリットのローコスト賃貸併用住宅。
しかし、ローコスト住宅の特徴として、一見して安く見えても標準設備の質が低い場合や、最低限のクオリティーしかなく オプションが色々ついてきて結局高くなるケースが多々ありますので、注意が必要です。
たとえば、2000万円と3000万円の賃貸併用住宅では、2000万円のほうがローコストに見えますが、断熱や機密性などの住宅性能や、キッチンやバス・トイレなどの設備が安っぽくレベルの低いものであれば、追加オプションは高額になるでしょう。
標準仕様で高品質な素材を使用していて、オプションを追加しなくても快適に過ごせる性能の高い建物のほうが、コストパフォーマンスは上回っているかもしれません。
うわべの金額に惑わされず、しっかり比較して、コストパフォーマンスの高い賃貸併用住宅を選びましょう。
ローコストの賃貸併用住宅でよくある失敗
ローコスト住宅は標準設備の質が低い場合があるとお伝えしましたが、 特に賃貸併用住宅の場合は、単なるローコストで建ててはいけない大きな理由があります。
①防音性能が低い
持ち家の場合、音の問題を気にする方は少ないと思いますが、賃貸のお部屋を探される際には、木造ではなく防音性の高い鉄筋・鉄骨を選びたいと思う方は多いでしょう。
賃貸併用住宅は自宅と賃貸部分が同じ建物にあるため、防音性能が低いと騒音の問題が日常のストレスになります。また他人が住むスペースと隣接していますので、 プライバシーの観点からも防音対策は必須です。
防音のしっかりした建物にすることで、自分たちの暮らしが快適になるだけでなく、退去理由で多い音の問題で入居者が退去してしまうリスクも抑えることができます。
②間取り・デザインが差別化できない
ローコストの賃貸併用住宅の場合、間取りやデザインに特徴がなくなります。つまり、賃貸として他物件との差別化ができず、入居者から選ばれにくくなるということです。
賃貸経営を成功させるためには、年月を経ても住居者から選ばれる物件であることが大切です。そのためには、築年数や広さに依存しない、特徴的な間取りとデザイン性がとても重要になります。
③入居者の入れ替わりが激しくなる
賃貸経営の成功には、入居者に長く住んでもらって空室期間を短くすることが重要です。
「賃貸物件だから安くていい」という発想は危険。収益性の高さだけを考えて安く建てると、周りに埋もれてしまいます。似たような物件が多くあるので、少しでも好条件の部屋を見つけると入居者は引っ越してしまうのです。
デザイン性と防音・断熱などの機能性も兼ね備えている品質の高い建物であることで、他物件への流出を防ぐことができ、安定した賃貸経営を行えます。
空室期間を少なくするために、どうしたら入居者に長く住んでいただけるのか。
デザイン性や収納力だけでなく、プライバシーの問題や断熱性・耐震まで、入居者の目線で考え抜かれたファミリー向け賃貸併用住宅が「BANK’S HOME」です。ご興味のある方は、ぜひ下記ページもご参照ください。
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賃貸併用住宅の建築コストを下げるポイント
自宅以外に賃貸部分も持つ賃貸併用住宅は、どうしてもコストが高くなってしまいがち。
建築コストを抑えるポイントを２つ紹介いたします。
①自宅部分を50％以上にして住宅ローンを利用する
賃貸併用住宅をローコストで建てるには、住宅ローンを利用することが重要です。
アパートローンは金利が高く、必要な頭金も大きい、審査が厳しい、といったデメリットがあるためです。
通常、賃貸物件にはアパートローンが適用されますが、賃貸併用住宅の場合では、自宅部分の面積が50％以上だと住宅ローンの利用も可能です。
住宅ローンは返済期間が長く設定できるので月々の返済額を抑えることもできます。賃貸併用住宅を計画する際には、まずは住宅ローンを利用することを検討してみましょう。
②ハウスメーカーで建てない
ハウスメーカーでは人件費・広告費が多くかかるため、建物自体の価格が高い傾向にあります。
また、ハウスメーカーでは賃貸併用住宅は土地を持っている地主の土地活用方法として提案されることも多く、アパートローンが適用されるような価格帯の高い商品が多くなっています。
長期保証など安心面でハウスメーカーを選びたい方もいらっしゃると思いますが、賃貸物件の実績が多い工務店に頼めば、心配も少なく、コストダウンが可能です。
③賃貸戸数は欲張らない
賃貸部分の部屋数が多くなると、キッチンや洗面等の設備がその分増えるので、建築費が高くなります。
賃料収入を増やすために部屋数を多くする方法もありますが、ローコストでアパートを建築したい方は部屋数と賃料のバランスをとることが重要です。
④土地から購入なら、広さより高さを優先する
土地価格が高いエリアで住宅の建築を始める場合は、土地の面積はなるべく狭く、階数を増やしていく方針が良いでしょう。
賃貸部分を上下階にするのではなく、横並びにしたいと考えると、
土地の面積が2倍、、3倍、、とかかってしまい、収支バランスがとても悪くなってしまいます。
土地が狭くとも、3階建て以上建築できる場所を選ぶことで、
土地代が抑えられるでしょう。
コストパフォーマンスの高い賃貸併用住宅を選ぼう
賃貸併用住宅は、住宅と賃貸物件を同時に取得できる魅力的な物件です。
賃貸併用住宅の購入や建築を考えているなら、住宅ローンを上手く活用するなどしてローコストで建てることで経済的なメリットが大きくなるでしょう。
しかし、賃貸部分の仕様を下げるなど賃貸部分の価値を下げるような方法でコストダウンを図ってはいけません。
賃貸併用住宅は「賃貸ビジネス」です。
入居者の方が長い間家賃を払ってくれる物件にするために、賃貸部分こそ間取り・デザイン・機能性を考えなければいけません。
長い目でみてコストパフォーマンスの良い賃貸併用住宅を選びましょう。
この記事のまとめ
- ローコストの賃貸併用住宅は2000万円ほどで建てられるが、オプションで値上がりの可能性がある。仕様を確認して、コストパフォーマンスをきちんと比較したい。
- 賃貸併用住宅ではローコストを意識して、機能性の質を落とすと失敗する。
- 賃貸併用住宅は条件によって、金利などの有利な住宅ローンを利用できる。
- ハウスメーカーではなく工務店で建てるほうがコストダウンに繋がる。
- 長期的な目線でコストパフォーマンスの良い賃貸併用住宅を選ぶべき。
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