年収で決まる？住宅ローン 借入額の考え方について

「住宅ローンをできるだけ多く借りたい」と考える方は少なくないはず。
でも、年収による銀行の借入可能額を鵜呑みにすると、マイホーム購入後の家計が苦しくなるかもしれません。

住宅の購入をお考えの方へ、家計を圧迫しない住宅ローンの借入額の考え方と、借入額を増やしたい方におすすめの連帯債務型ローンについてご案内します。

 

住宅ローンの借入可能額は年収を目安に知ることができる

年収によって住宅ローンの借入可能額の目安を知ることができます。
その際に使用する指標が「返済負担率」と「年収倍率」です。

①「返済負担率」から考える

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のこと。
フラット35の場合なら400万円未満は30％、400万円以上は35％となっています。

つまり、
年収600万の場合は「600万円×35％」＝210万円（毎月の返済額：17.5万）が年間返済額の上限です。

年収600万の手取り額はボーナス無しで考えると月39万円となります。39万円のうち、17.5万を住宅ローンの支払いが占めるとなると、その返済負担率は46％です。

手取り収入の半分を住宅ローンの返済に充てると、節約が必要になり生活が厳しくなることが予想されます。
住宅ローンを組む際は「毎月無理なく返済できるか」を考えて検討するようにしましょう。

②「年収倍率」から考える

年収倍率とは、住宅購入価額が年収の何倍に相当するかを比率で表したものです。
住宅金融支援機構の「2020年度 フラット35利用者調査」をもとに、年収倍率に関するデータを見ていきましょう。

調査によれば、2020年度の年収倍率の全国平均は「土地付き注文住宅で7.4倍」「マンションで7.0倍」「建売住宅で6.8倍」とされています。
つまり、フラット35利用者の多くが、年収の7倍近い購入金額を支払っていることがわかります。この金額には頭金が含まれているので「住宅ローン借入額」ではありません。

年収600万で考えると、4200万円ほどの住宅を購入し1割頭金を払うと3780万円の借入となります。
30年の固定金利を1％〈ボーナス払いなし）として計算すると、毎月の返済額は12万円ほどです。
毎月の手取り39万円を占める割合は30％なので、「返済負担率」から考えた場合よりも現実的な数字でしょう。

どちらの考え方にせよ、家計から住宅ローンへ支払える「返済可能額」を考え、住宅の購入額を決めると良いでしょう。

もし返済が滞ってしまえば、遅延損害金として利息が発生したり、住宅が差し押さえられてしまったりすることもあります。
住宅ローンを組む際には、安定して返済を続けられるように考慮することが大切です。

 

年収別の借入可能額の考え方

安定して返済できる額がわからない･･･という方もいらっしゃると思います。

そういう場合は、住宅ローンシミュレーションを使うことをおすすめします。現在の年収や家賃から借入可能額を算出できるサービスです。

▼住宅ローンシミュレーションのオススメ3選はこちら
住宅ローンのシミュレーションをやってみよう！―おすすめサイト3選も紹介

シミュレーションを使うときの注意点は、「手取りに対する返済負担率を30％に抑えること」です。収入や家賃を入力して算出される数字を鵜呑みにはせず、返済負担率を確認しましょう。

実際の生活にインパクトを与える数字は、手取りに対する負担率です。理想は20～25％以内に抑えることですが、住環境を重視されている場合は30％でも良いと思います。それ以上になると、家計を圧迫するのでよく考えましょう。

 

連帯債務型住宅ローンもおすすめ

ひとりの年収では借入額が足りない、と言う場合にオススメなのは連帯債務型です。

夫婦や親子など組み合わせはいろいろ考えられますが、2人で住宅ローンを借入れる方法としては「連帯債務型」、「ペアローン」、「連帯保証型」の3つになります。

連帯債務型は、親子や夫婦などのどちらか一人が住宅ローンの主債務者となって住宅ローンを借入れ、もう一人は連帯債務者として同じくその住宅ローンを借入れます。
連帯債務者は主債務者と同等の返済義務を負うことになります。

「連帯債務型」と、残りの「ペアローン」「連帯保証型」の違いは以下のようなイメージです。

連帯債務型のメリット

①　収入合算できる

収入合算できるのは、連帯債務型と連帯保証型です。
ペアローンの場合、収入合算できるのではなく、それぞれの年収に応じた額での借入になります。

②　それぞれ住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用できる

2人とも条件を満たした場合には、それぞれが住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用することができます。

③　金融機関によってはそれぞれ団体信用生命保険に加入できる

金融機関によっては団体信用生命保険（以下、「団信」に加入でき、2人どちらかが死亡または所定の高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残高が保険金で完済され、その後の返済が不要になります。
ペアローンの場合は、片方の残高は返済されますが、もう一人は返済しなければなりません。

連帯債務型のデメリット

①　連帯債務者にも安定した収入が求められる

②　離婚しても住宅ローンの連帯債務者の返済義務はなくならない

将来離婚した場合も、連帯債務者の住宅ローンの返済義務はなくなりません。

ペアローンと大きい違いがないように見える連帯債務型ですが、団信の観点からペアローンより保証が大きいのでオススメです。

 

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