住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。
今回は、借り換えを検討すべきタイミングと注意点、おすすめの借り換え先をご紹介いたします。
目次
住宅ローンの借り換え、検討のタイミングとは
住宅ローンの借り換えによって効果を得るためには、借り換えるタイミングが重要です。
おすすめの時期を4つ紹介します。
①収入が減る・転職する前
住宅ローンの借り換えには、再審査が必要です。
支払い能力をみるために審査では収入や勤務年数が重要視されます。
借り換えの審査は、住宅ローン借り入れの審査より厳しいといわれていますので、収入が減る・転職する前に借り換えを行うと、審査で悩むことが少ないでしょう。
②固定金利期間が終了するとき
変動金利に切り替わった瞬間に負担が大きくなるため、この優遇期間が終わるタイミングで住宅ローンの見直しや借り換えを行うのが良いでしょう。
③0.3％以上金利が低い住宅ローンを見つけたとき
0.3％以上金利が低い住宅ローンがあれば、お得になる可能性があります。見積りを複数社からとってみましょう。
④団信を見直したい
最近ではがんと診断確定された場合に保障対象になったり、病気やケガを手厚くサポートしたりする魅力的な「団体信用生命保険（団信）」や「疾病保障付き住宅ローン」が増えています。
現在の健康状態が良好なのであれば、病気をしたり健康診断で指摘をされる前に、借り換えがおすすめです。
借り換えで失敗しないための注意点
得をするために借り換えを検討されると思いますが、注意点が3点あるので頭に入れておきましょう。
①諸費用がかかる
借換えには手数料や抵当権の登記費用等の諸費用がかかります。
借換えによる将来の支払い金利の軽減額に、借換え時の諸費用を加えても総支払額が軽減される場合には、借換えのメリットがあると判断できます。
②返済期間を短く設定すると、毎月の返済額が増える
住宅ローンの借り換えをする際に、返済期間の短縮を同時に検討する人も少なくありません。借り換えによって総返済額が減った分、返済期間を短くできると考えるのです。返済期間を短縮すると利息の支払いも減り、総返済額はさらに減少します。
このとき注意しなければならないのは、毎月の返済額が大幅に増えてしまう可能性があることです。借り換えによる総合的な経済的負担の軽減と、毎月の家計負担のバランスをしっかりと見極める必要があります。
③金利が高くなり、総支払額が高くなる場合もある
変動金利から固定金利に借り替えた場合、金利変動のリスクはなくなるものの金利が高くなる場合があります。
その場合、総支払額は大きくなりますので注意しましょう。
また、固定金利から変動金利に切り替えた場合も、金利上昇によって固定金利を上回る金利になる可能性もあります。
金利だけでなく手数料も重要
注意点で手数料がかかることを述べましたが、具体的にどのくらいの費用が必要か見ていきましょう。
印紙税
1万円～6万円程度
住宅ローンの申し込みをする際には「金銭消費貸借契約書」という契約を交わします。印紙税とは、その際に必要な税金のことです。印紙税の金額は借入金額に応じて決まります。
インターネット上で住宅ローンを契約する電子契約の場合、印紙税はかかりません。
保証料
無料～数十万程度
保証料とは、銀行が保証会社を利用する際に、保証会社に対して支払うものです。金融機関によって金額が異なります。
事務手数料
3万円程度～借入額の2.1%
事務手数料とは、銀行が住宅ローンの申し込みや審査、あるいは契約業務などで発生する作業の対価として受け取る費用のこと。
抵当権設定費用
借入額の0.4％+司法書士報酬6～10万
借り換えをする際には、借り換え先の金融機関にこの抵抗権を移管する必要があります。抵当権を設定する際には、登録免許税も必要になります。
抵当権抹消費用
土地・建物各1個あたり 1000円+司法書士報酬2万円程度
抵当権を一度外す際の費用です。
金融機関によって、事務手数料や保証料の値段が異なります。
金利が少し高めでも、手数料を低くしている会社もありますので、数社を比較検討しましょう。
借り換えのシミュレーションができるサイト
借り換えもシミュレーションをすることで、さまざまな金融機関を比較することができます。
ダイヤモンド不動産研究所のシミュレーションがおすすめです。
画像のように、よりお得になる住宅ローンをランキング形式で表示してくれるので、金融機関をさがすのにとても便利です。
借り換え先のおすすめ
金利が低い金融機関を選ぶことも大切ですが、
団信の見直しを基準に借り換えを行うことで、保証を手厚くすることができます。
今回は、団信が手厚い住宅ローンをご紹介します。
auじぶん銀行の「がん50％団信」
上乗せ金利無しで、下記の保障がついてきます。
- がんと診断確定された場合、住宅ローンの残高は半分になる
- けが・病気による入院が180日以上継続した場合、住宅ローンの残高は0円になる
- けが・病気による入院が31日以上連続する、また以降の入院が30日に達するごとに、毎月の返済額が0円になる
ソニー銀行の「がん団信100」
年0.1％の金利上乗せは必要ですが、下記の保障があります。
- がんと診断確定された場合、100万円の給付金が支給され、住宅ローンの残高は0円になる
- 皮膚がん・上皮内がんと診断確定された場合、50万円の給付金が支給される
- がんが原因で先進医療による療養を受けた場合、通算で1,000万円の給付金が支給される
民間の生命保険会社で販売している「がん保険」は、がんと診断された場合に、一時金として100万円〜200万円程度が支払われるだけの保険です。
しかし、「がん保障団信」は、がんと診断された場合、住宅ローン残高がゼロ円または半額になります。
民間のがん保険より有利なので、少しの金利上乗せで加入できるのはお得といえるでしょう。
賃貸併用住宅なら借り換えよりリスクも少ない
最近は変動金利の金利が低いため、変動金利に借り換える方が多いそうです。
低金利がいいのは当たり前ですが、金利や手数料で多くの金融機関を比較するのはとても労力がかかるものです。
しかし、家賃収入が得られる賃貸併用住宅なら他住宅より3000万円以上の貯蓄が可能になるため
借り換えを検討する以上のメリットがあり、損をするリスクもありません。
「支払額を抑えたい」とお考えの方には、
定期的に副収入を得られ住宅ローンの負担を減らすことができるのでおすすめです。
この記事のまとめ
- 借り換えは再審査が必要なので転職前や収入が減る前に行う。
- 借り換えは、0.3％以上低い金利があると得する可能性があるのでシミュレーションするべき。
- 借り換えは金融機関によって手数料が異なる。損をしないために数社を比較するとよい。
- 賃貸併用住宅は、借り換えとりリスクもすくなくメリットも大きい。
住宅ローンについて、こちらでご紹介したシミュレーションのほかに、金利や借入可能額、審査など、気になる情報をまとめてご紹介していますので、ぜひこちらもご参照ください。
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