住宅ローンの審査とは？9割の金融機関が重視するポイントを紹介

住宅ローンを借り入れる前に立ちはだかるのが、審査です。
「落ちたらどうしよう」と不安に思うかもしれませんが、審査で見られているポイントを知っていれば、対策をとることができます。

今回は、金融機関などの住宅ローン審査で重視されるポイントと落ちる理由について解説していきます。

住宅ローン審査とは？

住宅ローンを借り入れるための審査には2段階あります。

まず、「事前審査」で物件価格までの融資が可能か、あるいはいくらまでの融資が可能かなどを確認します。
金融機関によりますが、3～4日程度の短期間で結果が出るため、借りる側は事前審査の結果を目安にして希望の物件の購入を進めることができます。

事前審査を通過すれば、第2段階が本審査になります。
「本審査」では、最終的に住宅ローンを借りられるかどうかと借入額が決まります。
審査にかかる時間は1週間から10日間程度で、事前審査を通っていても本審査で落ちてしまう場合もあるので、油断は禁物です。

事前審査と本審査を通過するためには、あらかじめ審査基準を知って準備をしてから臨むことが大切です。

年収以外の審査基準にはどんなものがある？

住宅ローンの融資において重視されるのは年収と思われがちですが、金融機関が重視するのはそれだけではありません。
金融機関が何を審査項目としているのかを見ていきましょう。

令和３年度民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書

こちらのグラフは、国土交通省住宅局がまとめた「令和３年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果です。この中から、9割以上の金融機関が審査する項目を見ていきたいと思います。

･完済時年齢

多くの銀行では完済時の年齢のリミットを80歳としていて、35年ローンだとすると、借入時の年齢は44歳が上限になります。

・健康状態

健康状態は、ほとんどの銀行が融資の条件としている団体信用生命保険（団信）への加入に関わる要素です。
団信は生命保険なので、加入にあたっては既往症や病歴の有無を告知しなくてはいけません。もし病気を理由として加入できないと、ローンを組むこともできません。
ただし、フラット35の場合、団信加入は不要です。健康状態に不安のある方はフラット35を検討してみましょう。

・担保評価

もしローンが返済できなくなった場合、銀行は担保となる物件（土地・建物）を売却してお金を回収します。

物件の担保としての価値は、築年数や周辺の相場を踏まえたうえで決まります。その価値以上に融資することはなく、融資額に値するだけの価値がその物件にないと判断したら、「融資をしない」または「金額を下げる」という対応になります。

・借入時年齢

借入時の年齢では、年齢が若すぎることで審査に通りづらくなることもあるようです。通常、住宅ローンを組み始める適齢期は30代からとされています。20代でももちろん利用することは可能ですが、収入が安定していないと見られるなど、将来的にまだ不安定だと見なされる場合もあるようです。

・年収

審査に通過する年収の下限は『300万円』が目安といわれています。年収300万円以上であれば、住宅ローンを借りられる可能性は十分あるでしょう。
住宅ローンの借入額は、年収が同じでも契約者の状況によって異なります。おおよその目安は『年収の7倍』です。

・返済負担率

返済負担率とは年収に占める返済額の割合のことです。
金融機関によって返済負担率の基準は異なりますが、30～35％以内であれば問題ないとされています。年収500万円の場合は年間150～175万円、月額12万5,000円～14万5,000円程度までに返済額を収められればよいというわけです。
ただし、この数字には金利も含まれるため注意しましょう。
また、車のローンや奨学金、クレジットカードの利用額なども加味されるので、ほかに借り入れがあると不利になりやすい傾向にあります。

・勤続年数

「安定して収入を得ているかどうか」が住宅ローンの審査には重要です。
勤続年数が長くなるほど安定した収入があるとみなされますが、安定した収入があって勤続年数が1年以上の場合はそれほど心配する必要はありません。
反対に1年未満で転職を繰り返している人は住宅ローンの審査で落とされる可能性が高いため注意しましょう。

・連帯保証

金融機関から住宅ローンを借りるとき、一般的には保証会社に保証金を払うことが前提となり、万一の際は保証会社がローンを肩代わりする形になるため、「連帯保証人」や「連帯債務者」をつける必要はありません。

ただし、夫婦で収入を合算する場合や、自営業の場合、連帯保証人または連帯債務者を求められますので、注意が必要です。

・金融機関の営業エリア

地方銀行や信用金庫などは営業エリアが限られています。住宅ローンの融資対象となるのはその営業エリア内の物件のことがほとんどなので、注意が必要です。

借金があると審査に落ちる？驚きの理由も

では、実際に事前審査や本審査で落ちてしまう要因は何なのでしょうか？
よくある要因を2点紹介します。

・個人信用情報に瑕疵がある

過去に一度でも、クレジットカードの支払い遅延などの金融事故を起こしている、携帯料金を延滞しているなど、返済が滞った経歴があると、住宅ローン審査でマイナス評価となるため、審査に通らない原因となります。

個人信用情報は情報を登録管理している日本信用情報機構（JICC）、シー・アイ・シー（CIC）、全国銀行個人信用情報センターなどに対して、本人が「開示の請求」を行うことで、どのような情報が登録されているかを確認することができます。
住宅ローンの審査を進める前に、一度確認してみましょう。

・借金の報告忘れ

住宅ローンを借りる際には、現在抱えている借金を申告しなければなりません。
ここで注意したいのが、「分割払い」や「奨学金」「家族に隠しているローン」です。
携帯電話や自動車など分割払いは借金という意識が薄いものが多くあります。報告するのを忘れないようにしましょう。

また、奨学金は順調に返済していれば全く問題ありませんが、延滞が3カ月以上続くと個人信用情報に記載されてしまいます。延滞履歴が残ってしまえば、借金として住宅ローン審査で不利に働くことになるのです。
さらに、知られたくないようなローンがあるという方は速やかに返済しましょう。後でばれると、高い確率で審査が打ち切りになる可能性があります。

事前審査後に転職・独立をしたり自動車など額の大きなローンを組んだ場合も、本審査に落ちることがありますので注意しましょう。
また、稀なケースとして物件や土地に問題があって審査に落ちることもあります。

審査に落ちた理由を教えてくれない金融機関も多いですが、今後のために理由を聞いてみるとよいでしょう。

審査が厳しいローンと通りやすいローン

住宅ローン審査を順調に通過しよう

シミュレーションサイトを使用して借入希望額が適正か調べる、個人信用情報を開示して過去の延滞記録がないか確認するなどの準備が整ったら、住宅ローンの審査を申し込みましょう。

準備の段階でもし問題があれば、
・頭金を多く支出して借入額を減らす
・借金を返済しておく
・延滞記録があったら、時期をずらす
など、審査に落ちる前に、必要な対策をとることが大切です。
もし、金融機関が融資してくれる住宅ローンの金額が少ないと言った場合は、親子ローンや夫婦でのペアローンも検討する必要があるかもしれません。
いずれにせよ、審査は「貸したお金を必ず返せる」という信用を見るためのものですから、現在の収入や借入状況、将来的なマネープランをしっかり把握したうえで、無理のない住宅ローンの申し込みをおこないましょう。

 

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