賃貸併用住宅は住宅ローンを有効活用するべき！そのメリットと注意点とは？

賃貸併用住宅を購入する方はローンを検討している方がほとんどかと思います。
ローンにも種類があるのですが、賃貸併用住宅の場合、住宅ローンを活用するのがベストな方法です。

今回は、賃貸併用住宅で失敗しないローンの選び方として住宅ローンを利用するメリットと注意点をお伝えします。
ぜひお読みいただき、ご活用ください。

 

賃貸併用住宅に利用できるローン2種類を比較

賃貸併用住宅は一般的な住宅と異なり、賃貸部分も兼ね備えているため
住宅ローンとアパートローン(事業用ローン）の2種類のローンが適用可能です

それぞれのローンについてご説明します。

①住宅ローン

契約者本人や家族が居住するための住宅を取得する費用として利用できます。
賃貸併用住宅で利用する場合には一定の条件を満たす必要があり、「人に貸すための物件」や「セカンドハウス」の購入には利用できません。
主な借入先としては、民間の金融機関が提供している住宅ローン、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携している「フラット35」、財形住宅融資や自治体融資などがあります。

②アパートローン

一般的にアパートやマンションなどを、投資用などの契約者本人の居住以外の目的で購入する際に利用できるローンです。集合住宅を一棟まるごと購入する際にも、一室だけ購入する際にも利用することができます。
銀行・信託銀行・信用金庫・JAバンクなど多くの金融機関が取り扱っています。

 

住宅ローンとアパートローンの特徴を比較すると、下記のようになります。

建築に条件があるものの、住宅ローンは金利が低くローン控除もあってメリットが多いですよね。
より詳しく住宅ローンのメリットを見ていきましょう。

賃貸併用住宅には住宅ローンがおすすめの理由

賃貸併用住宅は住宅ローンで購入することに多くのメリットがあります。
ここでは代表的な3つのメリットをお伝えします。

①審査に通りやすい

住宅ローンの場合は長期間安定した収入や自己資金に余裕があると審査に通りやすいといえます。
それに反して、アパートローンの場合は、不動産物件の収益性と担保価値が貸付の判断材料です。資金に余裕があっても収益性が低いと審査が通らない可能性もあります。

②金利が低い

アパートローンと住宅ローンでは金利が異なり、住宅ローンの方が金利は低くなります。
金融機関やそのときの市場金利によって異なりますが、住宅ローンなら1％以下で、アパートローンなら2～4％程度（2022年現在）であることが多いでしょう。
最終的な返済額をアパートローンより減らせる点は、住宅ローンの大きな魅力のひとつです。

③住宅ローン控除が適用できる

賃貸併用住宅でも住宅ローン控除と呼ばれる所得税控除が適用可能です。

住宅ローン控除とは、
年末に残っている住宅ローン残高に対して一定の金額が所得税額から差し引かれ、還付されるという減税制度です。
制度は改定されることがありますので、詳細はこちらをご覧ください。

賃貸併用住宅は家賃収入で自宅の住宅ローン返済負担が軽減される上に、
減税もできて経済的メリットが大きいのが特徴です。

④ローン破綻のリスクが少なくなる

通常の持ち家の場合、住宅ローンは自分の収入から返済していきますが、
賃貸併用住宅では家賃収入を得られるため、自宅部分のローン返済の負担が軽くなります。

住宅ローンは収入や自己資金を元に借入額が決まるため、自分の収入だけで払うことができる範囲の借入額になっています。そのため賃貸併用住宅を建てたからといってリスクが大きくなるわけではありません。
むしろ、 万が一があっても家賃収入でローン返済の負担を軽減できるので、住宅ローンが支払えなくなるリスクは少ないといえるでしょう。

住宅ローンで建てられる賃貸併用住宅BANK’S HOMEなら、家賃収入が住宅ローンの毎月返済額を超える場合もあり、 生涯住居費を大幅に削減することができます。

 

賃貸併用住宅における
住宅ローンの借入額はどれぐらい？

賃貸併用住宅で住宅ローンを適用する場合、多くの金融機関では家賃収入の収益性は考慮されずに本業の収入のみで融資額が決定されます。
つまり、一般的な住宅と融資額では変わりないのです。

本業の収入を基準とした金融機関の審査において、重要な基準になっているのが返済負担率です。

ほとんどの金融機関では、年収400万円未満は30％まで、400万円以上で35％を限度としています。
返済負担率35％までということであれば、たとえば年収600万円だと年間210万円までの返済額となります。固定金利で年1.34%、返済期間35年で考えたときの年収別限度額をみていきたいと思います。

①世帯収入400万の場合

世帯年収が400万以上のとき、借入限度額は3,887万円です。 月々の返済額の目安は、11.6万となります。

②世帯収入600万の場合

世帯年収が600万のとき、借入限度額は5,864万円です。 月々の返済額の目安は、17.5万円となります。

③世帯収入800万の場合

世帯年収が800万のとき、借入限度額は7,808万円です。 月々の返済額の目安は、23.3万円となります。

④世帯収入1000万の場合

世帯年収が1000万のとき、借入限度額は9,774万円です。 月々の返済額の目安は、29.1万円となります。

共働きの場合、収入合算して連帯保証または連帯債務で住宅ローンを組むか、ペアローンで借り入れることができるので、より大きな額のローンを組むことができます。

賃貸併用住宅はどの住宅ローンがおすすめ？

住宅ローンは、大きくわけて銀行ローンと「フラット35」の2つが主流となっています。銀行ローンは民間の金融機関が提供しており、「フラット35」は住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供しています。

それぞれの特徴を見ていきましょう。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリット
・審査がやさしい
・固定金利である

フラット35のデメリット
・金利が高め

一定の長期固定金利のため、他の住宅ローンより金利は高めですが、
審査がやさしいことで借入額を多く設定できることと、35年間固定金利であるという安心感がフラット35の大きな魅力でしょう。

民間の金融機関のメリット・デメリット

民間の金融機関のメリット
・フラット35より金利が低め
・変動金利も選べる
・複数の金融機関で比較できる

民間の金融機関のデメリット
・フラット35に比べて審査が厳しい

「審査に落ちてしまうかも･･･」と不安になられるかもしれませんが、きちんとポイントを抑えていれば問題ありません。
「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」（令和３年３月 国土交通省 住宅局）から抜粋した、金融機関が融資を行う際に考慮している審査項目は以下の７つです。

・完済時年齢　99.1％
・健康状態　98.2％
・担保評価　98.2％
・借入時年齢　97.8％
・年収　95.7％
・勤続年数　95.3％

銀行からすると、きちんと支払ってくれることが何よりも重要。年齢や健康状態、安定した収入があるかどうかなどか基本的な情報として審査されます。

他にも審査に落ちないようにするためには、
・返済負担率
・信用情報
も重要なポイントとなるので、気をつけたいところ。借入額が年収に見合っているか、過去のクレジットカードの利用履歴なども再確認して審査に臨みましょう。

おすすめの金融機関

フラット35と民間の住宅ローンを比較しました。
どちらにもメリット・デメリットがありますが、安心感が強い「フラット35」を希望する方も多いのではないでしょうか？

しかし、残念ながら賃貸併用住宅ではフラット35をフルで利用することができません。
自宅部分のみフラット35を利用はできますが、
残りの賃貸部分は住宅ローンではなくアパートローンの利用となってしまいます。借入を2つにわけることで金利が高くなってしまうので、おすすめできません。

弊社では過去にお客様が賃貸併用住宅で住宅ローンを組んだ実績があることから、
みずほ銀行・三井住友銀行での住宅ローン利用をおすすめしています。

賃貸併用住宅で住宅ローンを借りる際の注意点

①建築条件がある

住宅ローンが適用される条件として、住宅の面積のうち50%以上を居住用の自宅スペースにする必要があります。
そのため、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用したい場合は、半分以上の面積を自宅にして半分以下を賃貸部分にする必要があります。

この場合の間取りとして、例えば2階建てなら
・ 2階を自宅にして、1階をワンルームや１LDKを数世帯に貸す
・建物を縦で2等分し、半分を自宅として、もう半分をファミリー１世帯に貸す
などが考えられます。

このケースの対策について

賃貸併用住宅が初めての会社だけでなく、建築経験のある会社でも住宅ローンを適用できると知らないこともあります。
建築会社に相談する際には「住宅ローンを適用したい」と最初に伝えてプランを出してもらいましょう。

②借入額が大きくなる

仕方のないデメリットになりますが、自分の居住部分に加えて別世帯の居住部分も用意するとなると、必要な坪数は増えますし、建物はより大きくしなければなりません。
そうなると当然、自分の家族が住むだけのマイホームを建てる場合と比較して、土地代と建築費用が拡大します。

このケースの対策について

戸建住宅よりは購入金額が大きくなるデメリットはあるものの、その分、広い土地が自分の資産となるメリットもあります。賃貸併用住宅の最大のメリットは、自分が大家の立場になって入居者から家賃収入を得られることです。

つまり、購入金額が大きくなっても、毎月のキャッシュフローと所有資産にメリットを感じられれば、「デメリットではない」ともいえます。ポイントとなるのは、実際に借入が可能なのか、今の賃料を支払い続けるよりもメリットがあるかどうかです。

現在の賃料よりも、少額の住宅ローン返済で「自分自身の住宅資産」が得られるならば、十分メリットがあるのではないでしょうか？

③住宅ローンを融資してくれる銀行が少ない

半分以上が自宅部分であるという審査条件を満たしていても
賃貸併用住宅に慣れていない銀行に問い合わせた場合、住宅ローンの適用ができないと言われることがあります。
担当者の経験によっても回答が異なることもあり、自力で金融機関に問い合わせるのには労力がかかります。

このケースの対策について

賃貸併用住宅の建築を相談している会社に金融機関を紹介してもらうのが一番おすすめです。
過去に賃貸併用住宅を取り扱ったことのある会社なら、融資経験のある銀行を知っているはずですので、スピーディーに話を進めることができるでしょう。

賃貸併用住宅のローンは建築会社に相談しよう

賃貸併用住宅で住宅ローンを活用するべき理由、わかっていただけましたか？
住宅ローンは金利が低く、控除もあるのでとても魅力的です。

ですが、住宅ローンを利用した賃貸併用住宅というのは全国的にも数が多くはありません。
経験が浅い金融機関や建築会社もいらっしゃいます。

そのため、まずは経験のある建築会社に相談し、その後金融機関を相談してもらいましょう。
プロに聞くことで安心して賃貸併用住宅の建築を進められるでしょう。

 

「将来のお金に対する不安」を解決してくれる賃貸併用住宅について、下記の記事でより詳しくお伝えしていきます。ぜひ併せてチェックしてみてください！

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